Assurance Loyer Impayé : l'assurance pour les propriétaires

Comparatif des offres assurance loyers impayés

Quel est le prix d'une assurance loyer impayés ?

Le comparatif ci-dessous a été réalisé pour un loyer de 600 €/mois, charges comprises le 01/10/2024

à partir de

17,50 €/mois

Détails de l'offre

Découvrir les garanties

• Plafond : 96 000€
• Durée : illimité
• Plafond de la garantie dégradation : 16 000€
• Remboursement mensuel dès le 1er impayé

à partir de

18,28 €/mois

Détails de l'offre

Découvrir les garanties

• Plafond : 90 000€
• Durée : illimité
• Plafond de la garantie dégradation : 10 000€
• Délai de remboursement : 3 mois

Avant de souscrire, il est utile de se pencher sur le tarif et le prix d'une assurance loyer impayé, afin d'anticiper son impact sur la rentabilité locative. Des acteurs comme Cautioneo proposent une assurance à partir de 17,50 euros par mois, tandis que Protection Loyer affiche des offres débutant à 18,28 euros par mois. Même si ces tarifs dépendent de nombreux facteurs, il est possible d'obtenir rapidement une simulation en ligne pour évaluer le prix exact de votre assurance loyers impayés

• le tarif dépend du montant du loyer : la cotisation est calculée en pourcentage du loyer mensuel (charges comprises). Plus le loyer est élevé ou plus les garanties sont étendues, plus la cotisation sera élevée ;
• certains contrats prévoient des frais supplémentaires : il peut s'agire des frais d'étude de dossier ou de mise en place du contrat. D'autres contrats intègrent ces services sans surcoût ;
• un délai de carence ou une franchise peut s'appliquer : selon les assureurs, l'assurance ne s'active pas immédiatement après la souscription. Il peut y avoir un laps de temps pendant lequel les impayés ne sont pas encore couverts ;
• bonne nouvelle côté fiscalité : si vous déclarez vos loyers au régime réel, le coût de l'assurance peut être déduit de vos revenus fonciers. C'est une charge considérée comme déductible, ce qui allège votre imposition.

Dans la plupart des cas, la prime d'assurance correspond à entre 2,5 % et 5 % du loyer annuel, charges comprises. 

Assurance loyers impayés : comment ça fonctionne ?

L'assurance loyers impayés, aussi appelée Garantie Loyers Impayés (GLI), est un contrat destiné aux propriétaires bailleurs. Son objectif ? Sécuriser vos revenus locatifs en cas de défaut de paiement de votre locataire. Si ce dernier cesse de payer son loyer, l'assurance prend le relais et vous indemnise, selon les modalités prévues dans le contrat.

Concrètement, c'est une protection financière qui couvre bien plus que les seuls loyers non versés. Elle peut également prendre en charge les dégradations causées au logement, ainsi que les frais juridiques en cas de procédure contentieuse.

Qui peut souscrire ce contrat ?

Ce contrat s'adresse exclusivement aux propriétaires non occupants qui louent un bien à usage d'habitation, vide ou meublé, dans le parc locatif privé. Il est ouvert aux bailleurs particuliers comme aux SCI.

Mais attention : pour que l'assurance accepte de vous couvrir, vous devez louer à un locataire présentant des garanties de solvabilité suffisantes (revenus stables, contrat de travail, etc.). La souscription n'est donc pas automatique : le profil du locataire est analysé avant la validation du contrat.

Bon à savoir : certains assureurs imposent également que le bail respecte un cadre juridique strict (durée minimale, clause résolutoire, dépôt de garantie...).

Quand et comment intervient l'assurance en cas de problème ?

Dès les premiers signes d'impayés (souvent à partir du 1er ou 2e mois sans règlement), vous devez déclarer le sinistre auprès de votre assureur. Celui-ci vérifie alors que toutes les conditions sont remplies et entame la procédure d'indemnisation.Voici comment ça se déroule généralement :

• l'envoi d'une mise en demeure au locataire ;
• le déclenchement d'une procédure juridique si nécessaire (commandement de payer, assignation) ;
• l'indemnisation mensuelle du bailleur jusqu'à récupération des sommes ou expulsion.

Les délais et plafonds d'indemnisation varient selon les contrats, mais la plupart prennent en charge jusqu'à 24 ou 30 mois de loyers impayés, dans une limite annuelle définie.

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Que couvre l'assurance loyers impayés ?

Les loyers impayés

La garantie loyers impayés couvre avant tout les retards ou absences de paiement de la part du locataire. Si celui-ci ne règle plus son loyer, l'assurance prend le relais et vous verse les sommes dues, mois après mois, jusqu'à la reprise des paiements ou la fin de la procédure.

La couverture reste active pendant toute la durée prévue dans le contrat, tant que les conditions sont remplies. Cela vous permet de continuer à percevoir vos revenus locatifs, même en cas de conflit.

Les dégradations locatives

En plus des loyers, la GLI peut inclure une garantie contre les détériorations causées au logement. Elle intervient après le départ du locataire, si des dommages dépassent l'usure normale.

Cette garantie vient en complément du dépôt de garantie classique et peut prendre en charge les réparations nécessaires à la remise en état du logement, sous réserve d'un état des lieux d'entrée et de sortie correctement réalisés.

Bon à savoir : les assureurs appliquent une décote de vétusté : ils ne remboursent que la valeur actuelle des éléments endommagés, pas leur valeur à neuf. Les éléments immobiliers sont couverts, mais pas les biens mobiliers. Il existe toutefois des contrats spécifiques ou options pour couvrir le mobilier, mais c'est rare.

Les frais de procédure

L'assurance loyers impayés prend aussi en charge les démarches juridiques en cas de litige entre le propriétaire et le locataire. Parmi elles, on y retrouve :

• la rédaction des courriers de relance ;
• l'intervention d'un huissier de justice ;
• l'accompagnement par un avocat spécialisé ;
• les démarches liées à une éventuelle procédure d'expulsion.

Le bailleur n'a donc aucune démarche complexe à gérer seul, tout est piloté par l'assureur dans le respect du cadre légal.

Les garanties complémentaires

Certains contrats proposent des options supplémentaires qui peuvent s'avérer utiles dans certaines situations :

• une protection juridique en cas de conflit avec le locataire (hors impayé),
• une couverture en cas de départ prématuré du locataire (abandon du logement, décès...),
• des services d'assistance pour vous aider à relouer rapidement en cas de vacance du logement.

Pourquoi souscrire une assurance loyers impayés ?

Quels sont les risques d'impayés pour un propriétaire bailleur ?

Louer un bien immobilier, c'est un investissement rentable... à condition que les loyers soient versés chaque mois. Or, en France, environ 3 à 4 % des locations sont concernées par des impayés de loyers persistants. Et un simple retard peut rapidement dégénérer en procédure longue, coûteuse et stressante.

Pour un propriétaire, un locataire défaillant peut engendrer :

• une perte de revenus immédiate ;
• des difficultés à rembourser un prêt immobilier ;
• des frais juridiques parfois très élevés (huissiers, avocats, etc.) ;
• voire des mois de procédure avant une éventuelle expulsion.

Quels problèmes l'assurance loyers impayés permet-elle d'éviter ?

L'assurance loyers impayés agit comme un bouclier de sécurité financière. Elle prend le relais si votre locataire cesse de payer, et vous permet de :

• continuer à percevoir vos loyers malgré les impayés ;
• être accompagné dans toutes les démarches juridiques ;
• couvrir les détériorations constatées à la sortie du locataire ;
• éviter le stress et les coûts d'une procédure complexe.

GLI : quelles différences de conditions avec la garantie Visale ?

La garantie Visale est un dispositif mis en place par Action Logement qui se porte garant pour le locataire. Concrètement, Action Logement s'engage à payer le non-paiement des loyers et charges à la place du locataire, ainsi que les éventuelles dégradations. La grande différence, c'est que Visale est 100% gratuit pour le bailleur et le locataire.

Pourquoi tout le monde ne choisit pas Visale dans ce cas ? Parce que Visale a un champ d'application limité : il vise à aider certaines catégories de locataires considérées comme risquées ou précaires à accéder au logement.

De plus, Visale impose un plafond de loyer pour être accordée : pas plus de 1300 euros de loyer en province, et 1500 euros en Île-de-France.

Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?

Pour qu'un propriétaire puisse bénéficier de  l'assurance loyers impayés, certains critères d'éligibilité sont incontournables. Ils concernent à la fois le profil du locataire, le contenu du bail et les caractéristiques du logement.

Conditions liées au locataire

Avant d'accepter de couvrir votre bien, l'assureur va examiner de près le profil du locataire. L'objectif est de s'assurer que ce dernier présente un niveau de solvabilité suffisant pour limiter les risques d'impayés.

En général, il est demandé que :

• le locataire dispose de revenus réguliers (salarié en CDI, fonctionnaire, retraité...) ;
• ses revenus soient au moins 2,5 à 3 fois supérieurs au montant du loyer charges comprises ;
• le locataire fournisse un dossier complet et vérifiable (contrat de travail, bulletins de salaire, avis d'imposition, etc.).

Certains contrats acceptent aussi les locataires en CDD, intérim ou indépendants, mais sous conditions plus strictes ou via des garanties spécifiques.

Conditions liées au bail et au logement

Pour que l'assurance loyers impayés puisse être mise en place, le contrat de location et le logement lui-même doivent également respecter certaines règles.

Sont généralement exigés :

• un bail conforme à la loi, écrit, signé, et contenant une clause résolutoire (permettant la résiliation en cas de non-paiement) ;
• un logement à usage d'habitation principale, situé en France métropolitaine ;
• un état des lieux d'entrée et de sortie signé par les deux parties ;
• le respect des règles classiques du contrat de location (notamment sur la décence du logement).

Les locations saisonnières, les baux commerciaux ou les logements meublés très atypiques peuvent ne pas être éligibles.

Les cas d'exclusion fréquents

Même si le contrat semble attractif, certaines situations ne sont pas couvertes par l'assurance loyers impayés. Voici les cas les plus courants d'exclusion :

• le bailleur accepte un locataire qui ne respecte pas les critères de solvabilité imposés par l'assureur ;
• Le locataire est déjà en place depuis plusieurs mois au moment de la souscription (sauf si un audit est effectué et validé) ;
• le bail est signé sans clause résolutoire ou sans état des lieux conforme ;
• le logement est situé hors du périmètre géographique couvert par l'assureur (Corse, DOM-TOM ou certains quartiers) ;
• le propriétaire a accepté un cautionnement physique, ce qui est souvent incompatible avec une GLI (hors exception pour étudiants).

Avant de souscrire, il est essentiel de bien lire les conditions générales du contrat. En cas de doute, mieux vaut poser toutes les questions à l'assureur pour éviter les mauvaises surprises en cas de sinistre.

En cas d'impayé, quand reçoit-on l'indemnisation ?

Le délai d'indemnisation des loyers impayés dépend du contrat :

• sur les contrats classiques, l'assureur commence le versement des loyers à partir du 3ᵉ impayé, en vous remboursant rétroactivement les deux premiers ;
• sur certaines offres, l'indemnisation peut intervenir dès le 1ᵉʳ mois impayé. Attention : souvent, même dans ces offres, le temps de traitement fait que vous percevrez le loyer manquant avec environ 1 mois de décalage.

Dans tous les cas, après le premier versement, les indemnités vous sont versées mensuellement tant que le locataire ne paye pas.

Comment choisir la meilleure assurance loyers impayés ?

Face à plusieurs offres de GLI sur le marché, il peut être difficile de s'y retrouver. Toutes promettent de couvrir vos loyers, mais elles diffèrent sur les plafonds, le prix ou les services. Voici les critères à comparer pour choisir la meilleure assurance loyer impayé, celle qui correspondra parfaitement à vos besoins :

• le périmètre de garanties : assurez-vous que le contrat couvre bien tous les risques importants ;
• les plafonds d'indemnisation : vérifiez le plafond global de loyer pris en charge et la durée maximale d'indemnisation ;
• le montant de la prime : évidemment, comparez les taux de cotisation proposés. À garanties équivalentes, payez le moins possible !

Bon à savoir :  pour évaluer rapidement le prix de votre assurance loyer impayé en fonction du profil du locataire et du montant du loyer, vous pouvez faire une simulation en ligne gratuite. Cela vous permettra de comparer les offres et de choisir la formule la plus adaptée à votre situation de propriétaire.

Pour affiner votre choix, pensez à réaliser une simulation. Cela vous permettra d'obtenir un devis personnalisé en fonction du montant du loyer et du profil du locataire. C'est une étape indispensable pour évaluer l'offre la plus pertinente.

Plusieurs acteurs du marché, comme Protection Loyer ou Cautioneo, proposent des contrats d'assurance loyers impayés avec des garanties solides et une gestion simplifiée. Vous pouvez consulter leurs offres, puis comparer les conditions pour trouver la formule la plus adaptée à vos besoins de propriétaire.

Foire aux questions

Quels documents fournir pour faire fonctionner l'assurance en cas d'impayé ?

Il faut transmettre à l'assureur : le bail signé, les quittances de loyer, une mise en demeure envoyée au locataire, un décompte des impayés, et l'état des lieux d'entrée. Certains contrats exigent aussi le dossier locataire et un RIB pour l'indemnisation.

Peut-on cumuler une assurance loyers impayés et une caution solidaire ?

Dans la grande majorité des cas, non. La loi interdit au propriétaire de demander un garant (caution) dès lors qu'il bénéficie d'une assurance loyers impayés. La seule exception légale concerne les locataires étudiants ou apprentis qui peuvent cumuler les deux dans ce cas.

La GLI est-elle valable si le logement est géré par une agence immobilière ?

Oui, la GLI reste valable même si le logement est géré par une agence. Dans ce cas, c'est souvent l'agence qui souscrit et gère le contrat pour le compte du propriétaire. Elle se charge aussi du suivi des loyers et de la déclaration des sinistres en cas d'impayé.

Une GLI inclut-elle une franchise ?

La plupart des GLI n'ont pas de franchise sur loyers, mais certaines appliquent une franchise sur les dégradations.