Que faire si l'état des lieux n'est pas signé ?

Au moment de la sortie d'un locataire d'un appartement en location, ce dernier doit faire avec le propriétaire ou le bailleur un état des lieux de sortie, mis en comparaison avec l'état des lieux à l'entrée du logement. Ce document doit-il être obligatoirement signé par les deux parties ? Que faire en cas d'état des lieux de sortie non signé par le locataire ?

État des lieux : Que dit la loi ?

La loi du 6 juillet 1989 impose l'établissement d'un état des lieux à l'entrée et à la sortie du locataire dans un logement. Les deux parties, propriétaire et locataires doivent être présents (ou leurs représentants) et doivent signer ces documents.

Dans les faits, l'état de lieux, doit être réalisé dans de bonnes conditions d'éclairage (entrée ou sortie) et au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après.

Pour que tout se passe bien, le logement doit contenir l'ensemble des équipements mentionnés au contrat de location ainsi que son état de conservation.

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Que faire si le locataire refuse de signer l'état des lieux de sortie ?

Parfois, un état des lieux de sortie ne se fait pas dans des conditions simples.

Si l'une des deux parties refuse de signer, la loi considère que l'état des lieux n'est pas valide. Par exemple, si le locataire refuse de signer l'état des lieux de sortie (car il conteste les dégradations relevées par exemple), le document tel quel n'a pas de valeur juridique. On parle alors d'un état des lieux non contradictoire.

La première étape consiste à contacter le locataire pour proposer un second état des lieux de sortie et tenter de négocier les points de désaccord afin de trouver une solution amiable.

Si la contestation de l'état des lieux de sortie persiste, le propriétaire doit rapidement faire appel à un huissier de justice pour qu'il le réalise, même sans la présence du locataire réticent. Cette demande doit être effectuée sous 15 jours à partir du départ du locataire de l'appartement ou de la maison. Les frais sont partagés entre les parties.

En cas d'impasse, le propriétaire peut demander l'intervention de la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cet organisme indépendant aide les parties à trouver une solution amiable. Si un accord est trouvé, il est formalisé par un document signé ayant valeur de contrat.

Si aucune solution n'est trouvée, le propriétaire peut saisir le Tribunal d'instance pour régler le litige :

• pour des montants inférieurs à 5 000 euros, cela peut se faire par courrier adressé au greffe du Tribunal,
• pour des sommes supérieures à 5 000 euros, un huissier doit être mandaté pour délivrer une assignation. 

Seul le juge peut autoriser la retenue du dépôt de garantie, ou imposer des réparations et des dommages et intérêts.

Que faire si l'état des lieux de sortie n'est pas signé par le propriétaire ?

Lorsqu'un état des lieux de sortie non signé par le propriétaire, une situation rare mais possible, la loi stipule que le dépôt de garantie doit être restitué intégralement au locataire. En effet, sans la signature du propriétaire, il est présumé que le logement a été rendu en bon état. Par conséquent, le propriétaire ne peut légalement retenir la caution.

Pour contester cette restitution, le propriétaire doit prouver que le logement a été remis en bon état d'usage et que les dégradations ont été causées par le locataire. Cette tâche est souvent difficile en cas de refus de signer l'état des lieux de sortie. La preuve des dommages repose alors entièrement sur le propriétaire, ce qui complique sa position.

FAQ état des lieux

Comment se présente un état des lieux ? 

La forme de l'état des lieux peut prendre la forme soit d'un document unique avec deux colonnes "entrée" et "sortie" ; soit de 2 feuilles ayant une présentation similaire. De plus, l'état des lieux peut être présenté en format papier (remis en main propre) ou en document électronique.

Quelles sont les informations obligatoires sur l'état des lieux ? 

A minima, un document d'état des lieux de sortie doit mentionner les éléments suivants :

• le type d'état des lieux : entrée / sortie,
• la date de l'état des lieux,
• la localisation du logement,
• le nom des parties (locataire, bailleur) et le domicile ou le siège social du bailleur,
• si besoin, le nom et le domicile ou le siège social des personnes mandatées,
• les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie,
• le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun,
• pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs, plafonds, équipements et éléments du logement,
• la signature des parties (locataire, bailleur) ou des tiers,
• l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire,
• la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée,
• les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Le document d'état des lieux doit permettre la comparaison facile de l'état de l'appartement ou de la maison à louer à l'entrée et à la sortie.

Quel prix pour réaliser un état des lieux ? 

Le coût de l'état des lieux varie selon les personnes impliquées :

• état des lieux réalisé par le locataire et le propriétaire : gratuit lorsqu'ils le font ensemble ;
• état des lieux réalisé par un professionnel : si un agent immobilier, un notaire ou un autre représentant du propriétaire intervient, le locataire doit payer une partie des frais. Les honoraires partagés entre le bailleur et le locataire ne peuvent pas dépasser 3 euros par mètre carré de surface habitable ;
• état des lieux litigieux : si le locataire ou le propriétaire refuse de se présenter pour établir l'état des lieux de façon contradictoire, un commissaire de justice peut intervenir. Dans ce cas, les frais sont partagés entre le locataire et le propriétaire.

Que faire en cas d'absence du locataire à l'état des lieux ?

Le propriétaire ou bailleur doit saisir le juge du tribunal d'instance dont dépend le logement. Ce dernier pourra alors constater le refus du locataire et désigner un huissier pour obtenir la remise des clés et la réalisation de l'état des lieux.