Locataire : que faire en cas de logement insalubre ?

Certains propriétaires n'hésitent pas à louer des logements pas toujours très cleans à des locataires. Mais comment savoir si le logement est seulement vieillot ou s'il entre dans la catégorie des logements indécents, voire insalubres ?

Quand considère-t-on un logement comme insalubre ?

Un logement insalubre est défini par la loi comme une habitation dont l'état ou les conditions d'occupation mettent en danger la santé ou la sécurité des occupants ou du voisinage. Cette définition provient notamment de la loi du 13 avril 1850, renforcée par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Il est illégal de louer un logement insalubre, que ce soit une location vide, meublée, une colocation ou une sous-location.

Liste des critères d'insalubrité

Un logement est considéré comme insalubre lorsque son état ou ses conditions d'occupation mettent en danger la santé ou la sécurité des occupants. Voici les principaux critères d'insalubrité :

• présence de substances dangereuses telles que plomb ou amiante,
• présence de nuisibles tels que punaises de lit, souris, cafards,
• installations électriques, de gaz ou de chauffage vétustes ne respectant pas les normes de sécurité,
• taux d'humidité élevé, moisissures, mérule,
• isolation thermique et phonique insuffisante,
• mauvais état des plafonds, sols et murs,
• risque d'effondrement du bâtiment,
• absence de salle de bain ou de cuisine,
• mauvais état des canalisations et évacuation des eaux usées,
• sur-occupation (trop d'habitants par rapport à la superficie),
• manque d'entretien courant et propreté insuffisante,
• insuffisance de fenêtres et aérations,
• manque de lumière naturelle.

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Qui contacter pour déclarer un logement insalubre ?

En cas d'insalubrité du logement, il est crucial de suivre des étapes précises pour signaler cette situation et obtenir les réparations nécessaires. Voici les démarches à suivre :

1. démarche amiable : contactez d'abord votre propriétaire par téléphone ou courrier simple. Si aucune action n'est entreprise, envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception ;
2. signalement officiel : si le propriétaire ne réagit toujours pas, informez l'Agence Régionale de Santé (ARS), le Service Communal d'Hygiène et de Santé (SCHS) de votre mairie ou l'Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) ;
3. constat d'insalubrité : des professionnels de l'ARS ou du SCHS viendront constater l'état de votre logement et rédiger un rapport. Ce rapport sera ensuite transmis au préfet ;
4. décision du préfet : le préfet peut prononcer un arrêté d'insalubrité et ordonner les mesures nécessaires, comme des réparations ou une interdiction d'habiter les lieux.

Modèle de lettre de déclaration de logement insalubre

Voici un modèle de lettre que vous pouvez utiliser pour signaler l'insalubrité de votre logement :

Les différents types d'arrêtés d'insalubrité 

Lorsqu'un logement est déclaré insalubre, le préfet émet un arrêté d'insalubrité, qui est communiqué au propriétaire, au syndic et à la mairie. Cet arrêté peut être de deux types : remédiable ou irrémédiable, avec des conséquences différentes pour le bailleur et le locataire.

L'arrêté d'insalubrité remédiable

Un arrêté d'insalubrité remédiable signifie que le logement peut être réhabilité après la réalisation de travaux spécifiques. Les principales obligations du propriétaire dans ce cas sont les suivantes :

• réalisation de travaux : le propriétaire doit effectuer les travaux dans le délai imparti par l'arrêté. Si le propriétaire ne réalise pas les travaux nécessaires au traitement de l'insalubrité, le préfet peut les faire effectuer aux frais du propriétaire, avec des intérêts ;
• interdiction de relouer : pendant les travaux, le logement ne peut pas être remis en location ;
• relogement temporaire du locataire : Le propriétaire doit proposer un logement temporaire décent répondant aux besoins du locataire en termes de secteur géographique et de surface habitable. Les frais de ce relogement sont à la charge du propriétaire ;
• suspension des loyers : dès que le logement est déclaré insalubre et inhabitable, le locataire peut suspendre le paiement des loyers, mais il doit continuer à payer les charges locatives. Le paiement des loyers reprend dès que l'arrêté est levé. La durée du bail initial est prolongée proportionnellement à la durée de l'arrêté ;
• droit de quitter le logement : si le propriétaire ne propose pas de solution d'hébergement satisfaisante, le locataire peut quitter le logement sans préavis.

L'arrêté d'insalubrité irrémédiable

Un arrêté d'insalubrité irrémédiable est prononcé lorsque le logement ne peut pas être réhabilité, même après des travaux. Les obligations du propriétaire dans ce cas sont les suivantes :

• interdiction définitive d'habitation : le logement ne peut plus être habité de façon permanente ;
• relogement définitif du locataire : le propriétaire doit proposer une solution de relogement au locataire. Le locataire paiera le loyer de ce nouveau logement, mais le propriétaire doit lui verser une indemnité équivalente à trois mois de loyer pour couvrir les frais de déménagement ;
• suspension des loyers : une suspension des loyers est appliquée sans limite de durée à partir du 1er jour du mois suivant la notification de l'arrêté.

Quelles sont les sanctions contre le propriétaire du bien insalubre ?

Les lois Alur de 2014 et Elan de 2018 renforcent les mesures contre les habitats indignes. Elles permettent de poursuivre pénalement les propriétaires de logements insalubres, garantissant ainsi des logements décents pour tous les locataires. Les peines peuvent aller jusqu'à :

• 1 an d'emprisonnement et 50 000 euros d'amende pour non-réalisation des travaux,
• 3 ans d'emprisonnement et 100 000 euros d'amende pour non-relogement, perception de loyers interdits, ou intimidation des locataires.

En plus des peines principales, le juge peut décider de sanctions complémentaires selon la gravité des infractions :

• confiscation du logement concerné,
• interdiction d'acheter un bien immobilier destiné à la location pour une période maximale de 10 ans ;
• interdiction d'exercer une activité professionnelle liée aux faits pendant 5 ans.

Logement insalubre : quels risques pour le locataire responsable ?

En tant que locataire, vous avez la responsabilité de maintenir le logement en bon état. Cela inclut des réparations mineures, le nettoyage régulier et la gestion des déchets. En cas de non-respect de ces obligations, des problèmes d'insalubrité peuvent surgir, et vous pouvez être tenu responsable des dommages causés.

Quels recours pour un propriétaire bailleur ?

1. le propriétaire doit d'abord notifier formellement le locataire des problèmes d'insalubrité. Cela peut se faire par une lettre recommandée décrivant les problèmes, les violations du contrat de location, et les mesures à prendre pour remédier à la situation dans un délai donné​​.
2. si les dommages causés par le locataire nécessitent des réparations, le propriétaire peut les facturer au locataire. Les coûts peuvent être déduits du dépôt de garantie versé en début de location. Si les réparations dépassent le montant de la caution, le propriétaire peut poursuivre le locataire en justice pour couvrir les frais supplémentaires​.
3. en cas de non-respect des notifications et des demandes de réparation, le propriétaire peut engager des poursuites judiciaires pour obtenir une compensation pour les dommages. Cela peut inclure une résiliation anticipée du bail si l'insalubrité persiste​​.
4. si les conditions d'insalubrité rendent le logement inhabitable et que le locataire ne prend pas les mesures nécessaires pour résoudre les problèmes, le propriétaire peut demander la résiliation du bail. Le processus de résiliation doit suivre les procédures légales, incluant la notification préalable et le respect des délais légaux​​.

FAQ Location insalubre

• Quelle différence entre un logement insalubre et un logement indigne ?

  Un logement indigne, défini par la loi du 31 mai 1990, est un local ou une installation utilisé pour l'habitation mais impropre à cet usage ou dont l'état expose les occupants à des risques pour leur sécurité ou leur santé. Tandis que, selon l'article L1331-22 du Code de la Santé Publique, un logement insalubre présente un danger pour la santé ou la sécurité des personnes, soit par ses caractéristiques, soit par les conditions d'occupation.

  En résumé, tous les logements insalubres sont indignes, mais un logement indigne n'est pas forcément insalubre.

• Comment éviter l'insalubrité de votre habitation ?

  La prévention est essentielle pour éviter l'insalubrité dans votre logement. Voici quelques conseils pour maintenir un habitat sain :

  • aérez chaque jour pour renouveler l'air et réduire l'humidité, évitant ainsi les moisissures et champignons,
  • nettoyez et désinfectez régulièrement votre habitat,
  • réparez rapidement les fuites d'eau ou les problèmes de chauffage,
  • vérifiez le bon fonctionnement de votre installation électrique,
  • entretenez régulièrement ces équipements de chauffage et de ventilation,

• Comment nettoyer des champignons d'humidité ?

  Pour éliminer les champignons sur un mur, il faut frotter les taches de moisissure avec un mélange d'eau de javel et de bicarbonate de soude à l'aide d'une brosse.