Comment reconnaître des dossiers de location falsifiés ?

La falsification des dossiers de location est une pratique en hausse, exacerbée par la tension croissante du marché immobilier. En 2024, environ 10 à 25 % des dossiers de location sont soupçonnés d'inclure des documents falsifiés en France, selon des études menées par la FNAIM.

Cette augmentation de la fraude est principalement due à la pénurie de logements, surtout dans les grandes métropoles où la demande dépasse largement l'offre​. Mais comment repérer les dossiers frauduleux ? Quels sont les recours possibles si vous êtes propriétaire ? 

Des conditions drastiques pour obtenir un logement

Dans le contexte actuel de forte demande de logements, surtout dans les grandes villes, les bailleurs sont devenus plus exigeants pour éviter les risques d'impayés. Cette tension sur le marché locatif pousse certains locataires potentiels à trafiquer leurs dossiers pour augmenter leurs chances de trouver un logement.

Les propriétaires et agences immobilières sont de plus en plus vigilants face à ce phénomène, notamment en raison de l'augmentation des dossiers frauduleux. En région parisienne, entre 25 et 30 % des dossiers de location seraient concernés par la fraude. Les bailleurs vérifient désormais plus rigoureusement les documents fournis pour s'assurer de leur authenticité.

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Quels sont les documents falsifiés ?

Les fiches de paie et les relevés de compte bancaire sont les documents les plus souvent falsifiés dans les dossiers de location, suivis par les contrats de travail et les avis d'imposition. Ces contrefaçons concernent tant le candidat à la location que son garant potentiel.

La facilité de falsification complique la tâche des propriétaires, bailleurs privés et agences immobilières, chargés de vérifier les dossiers locatifs. Ils doivent redoubler de vigilance pour différencier les documents authentiques des faux, ce qui n'est pas toujours évident.

Comment reconnaître un faux dossier de location ?

Face à la montée des fraudes dans les dossiers de location, les bailleurs doivent adopter des techniques rigoureuses pour vérifier l'authenticité des documents soumis par les locataires. 

Vérification de l'identité

• Photocopie de la pièce d'identité : assurez-vous que la photo correspond bien à la personne sur le contrat de location et que les informations sont cohérentes ;
• numéro de Sécurité sociale : vérifiez que le numéro de Sécurité sociale correspond à l'année de naissance et au département de naissance du candidat.

Vérification des fiches de paie

• Revenu brut contractuel : assurez-vous que le revenu brut annuel indiqué dans le contrat de travail correspond au revenu brut mensuel multiplié par 12 (ou ajusté pour les contrats de 13 mois) ;
• ratio net/brut : le revenu net mensuel doit représenter environ 75 % du salaire brut ;
• cohérence des cumuls : les cumuls de salaires en bas des fiches de paie doivent correspondre d'un mois à l'autre ;
• assiette des charges sociales : vérifiez que certaines lignes de charges sociales ont une base égale au revenu brut et que les calculs en pourcentage sont corrects ;
• vérification de la déclaration d'impôts : utilisez la page de vérification sur le site des impôts pour comparer les montants déclarés avec ceux indiqués sur l'avis d'imposition fourni. Des différences peuvent indiquer une falsification.

Authentification des contrats de travail

• Existence de la société : vérifiez l'existence de l'entreprise sur des sites comme societe.com en utilisant le numéro SIREN. Une entreprise inexistante ou en liquidation judiciaire est un signal d'alerte ;
• confirmation de l'employeur : contactez l'employeur via des sources externes comme les pages jaunes ou le site web de l'entreprise pour vérifier l'emploi du candidat.

Validation des justificatifs de domicile

• Correspondance de l'adresse : vérifiez que l'adresse indiquée correspond à celle où le locataire prétend résider ;
• validation par l'ancien bailleur : contactez l'ancien propriétaire pour confirmer l'identité et la fiabilité du locataire. Ils peuvent fournir des informations précieuses sur son historique de paiement et son comportement en tant que locataire.

Externaliser le contrôle du dossier de location

• Recourir à une agence immobilière : Faites appel à une agence spécialisée en gestion locative ayant un service de vérification des dossiers locatifs ;
• confier la vérification à des sociétés spécialisées : des entreprises expertes effectueront toutes les vérifications nécessaires pour garantir l'authenticité des documents fournis par les locataires.

Les sanctions en cas de falsifications d'un dossier

La falsification de documents pour un dossier de location est un délit de "faux et usage de faux" selon l'article 441-1 du Code pénal. Cette infraction est passible de trois ans de prison et de 45 000 euros d'amende.

Dans la pratique, si la fraude est détectée avant la signature du bail, le dossier est simplement rejeté. Si la fraude est découverte après la signature, le propriétaire peut demander l'annulation du bail et l'expulsion du locataire. Cependant, il doit prouver la falsification, ce qui peut être difficile sans toutes les pièces nécessaires, car il ne peut pas, par exemple, obtenir des informations de la banque sur la solvabilité du locataire.

Faux dossier de location : un risque pour le propriétaire bailleur ?

Le principal risque est lié aux impayés de loyer. Si un locataire a falsifié ses documents pour paraître plus solvable qu'il ne l'est réellement, il pourrait rapidement se trouver dans l'incapacité de payer son loyer. Cela entraîne une perte de revenus pour le propriétaire et des complications potentielles pour récupérer les sommes dues​.

Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI), la compagnie d'assurance ou le courtier aura normalement validé le dossier du locataire. Dans ce cas, toute erreur de vérification leur incombe, et vous continuerez à être indemnisé en cas de problème. Cependant, si le dossier contient des falsifications flagrantes que vous auriez dû détecter facilement, vous pourriez ne pas être indemnisé.

Victime d'une fraude : que faire ?

Si vous découvrez en cours de bail que le dossier de votre locataire est falsifié, vous pouvez engager des procédures contre le locataire. Le bail, comme tout contrat de location, doit être conclu sans dol, vice ou erreur, conformément à l'article 1137 du Code civil. 

Pour prouver le dol, vous devez rassembler des preuves de la manœuvre et démontrer l'intention du locataire de vous tromper. Une fois ces preuves réunies, vous pouvez demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Si le faux dossier a été validé par une agence, vous pouvez envisager de poursuivre l'agence pour sa responsabilité. Cependant, la falsification doit être évidente pour que cette responsabilité soit reconnue. Si le dossier est très bien falsifié, il sera difficile de tenir l'agence pour responsable, car l'agent immobilier n'est pas un expert en détection de faux.

FAQ Faux dossier de location

• Quels documents peuvent être demandés par un propriétaire ?

  Voici une liste exhaustive des pièces généralement demandées et acceptées par les propriétaires bailleurs selon le décret n° 2015-1437 :

  • une pièce d'identité : un passeport, une carte d'identité, un permis de conduire, etc. ;
  • un justificatif de domicile : vos trois dernières quittances de loyer, une facture d'électricité. ;
  • un justificatif d'activité professionnelle : un contrat de travail ou de stage, une copie de la carte professionnelle, etc. ;
  • des justificatifs de revenus : les trois fiches de paie, un avis d'imposition.