Avant et durant la construction de sa maison : Quelles assurances ?

Chaque année en France, environ 200 000 maisons individuelles sortent de terre. La période du chantier représente souvent une inquiétude pour le ou les futurs propriétaires. Mais il est possible, voire obligatoire, de souscrire un certain nombre d’assurances. Assurland fait le point avec vous. 

Propriétaire d'une maison : quelle assurance ?

La construction n’est pas un sujet à prendre à légère. En tant que futur propriétaire, vous êtes considéré comme le « maitre d’ouvrage », et votre responsabilité peut donc être engagée durant le chantier est ensuite. Choisir une bonne assurance fait partie des précautions à prendre avant la construction de sa maison. Deux polices doivent en particulier attirer votre attention : 

• L’assurance dommages ouvrage est obligatoire et doit être souscrite avant le début des travaux. Cette obligation légale permet une large couverture en cas de dommages causés au futur bien immobilier durant les travaux, puis elle court pendant dix ans, après l’ouvrage achevé. Elle vous protège contre les malfaçons et les vices de construction qui pourraient être le fait des professionnels du bâtiment.
• L’assurance habitation doit, elle, être souscrite une fois que la maison est « hors d’eau » est « hors d’air », c’est-à-dire lorsque le bien n'est plus soumis aux aléas naturels : lorsque les fondements sont étanches, les murs extérieurs achevés, la toiture posée. L’assurance habitation n’est pas obligatoire pour un propriétaire immobilier, mais elle vous protège des incendies, dégâts des eaux et catastrophes naturelles qui peuvent intervenir avant la fin complète du chantier.

A noter que de son côté, le constructeur doit lui souscrire une garantie décennale, valable également, comme son nom l'indique, durant 10 ans. Elle vous permet d’être indemnisé en cas de défaut de construction dont se serait rendu responsable le constructeur.

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Propriétaires : quels risques sans assurance ?

Si vous n’avez pas souscrit une assurance dommages ouvrage avant le début de la construction vous vous exposez à deux risques. Sur le plan légal, vous risquez une amende de 75 000 euros, voire une peine d’emprisonnement de six mois. Sur le plan personnel, vous seriez exposé aux coûts d’une reconstruction, si un problème survient au moment de poser les fondations.

L’assurance multirisque habitation n’est, elle, pas obligatoire. Mais elle permet de vous couvrir, une fois les murs et la toiture achevés, des dommages liés aux vols, incendies et explosions, tempête, grêle, neige, dégâts des eaux, vandalisme, bris de glace, catastrophes naturelles et technologiques. En comparant en ligne, vous pouvez obtenir une police qui répond à vos besoin et à votre budget.

Quelles assurances pour l'entrepreneur ?

Le maître d’œuvre, c’est-à-dire le prestataire constructeur (à ne pas confondre avec le maître d’ouvrage) doit obligatoirement contracter une assurance responsabilité décennale. Elle fait du maître d’œuvre le responsable de la solidité de la maison une fois celle-ci terminée, et ce durant dix ans.

Le propriétaire peut également s’appuyer sur des garanties contractées par les professionnels qui construisent le bien, en supplément de l'assurance décennale :

• La garantie de parfait achèvement : valable un an après les travaux, elle oblige l’entrepreneur à réparer tous les défauts apparus entre temps, qu’ils s’agissent d’erreurs de fabrication de sa part, de non-conformité des matériaux ou de vices cachés. Il est conseillé de vérifier que cette garantie figure bien dans l’assurance professionnelle de garantie décennale.
• La garantie biennale : elle assure le propriétaire de la même façon que la précédente, mais est valable deux ans après le chantier, pour les équipements installés dans votre nouveau logement (tuyauterie, robinetterie, radiateurs…). Elle est obligatoire pour le constructeur.

Pour faire valoir ces deux garanties, il est en revanche nécessaire, selon le montant du litige, de saisir les tribunaux compétents, ce qui peut impliquer pour le maitre d’ouvrage des frais d’assistance juridique par exemple. Voici les tribunaux compétents selon la valeur du litige : 

• Litige de moins de 4 000 € : juge de proximité 
• Litige compris entre 4 000 € et 10 000 € : tribunal d’instance 
• Litige supérieur à 10 000 € : tribunal de grande instance

Il faut également citer trois autres assurances qui peuvent être souscrites par les conducteurs de travaux : 

• La responsabilité civile professionnelle : elle couvre le fonctionnement de l’activité du maitre d’œuvre : ses outils, son personnel, ainsi que les dommages causés aux tiers lors de l’exécution des travaux. Cette assurance de chantier n’est pas obligatoire mais très vivement recommandée.
• Garantie d’achèvement ou de remboursement : dans le cadre d’une vente sur plan (VEFA), le vendeur à l’obligation d’y souscrire. Elle couvre le futur propriétaire si le chantier est abandonné ou le projet non-livré, en lui remboursant les frais avancés. Mais pour en bénéficier, l’acquéreur doit s’acquitter d’une cotisation.
• Garantie de livraison : avec cette police, l’assureur ou la banque du maitre d’œuvre s’engage à assumer financièrement la fin des travaux si les professionnels engagés se révèlent incapables de l’achever. Le constructeur doit la présenter obligatoirement au futur acquéreur. 

Choisir votre assurance dommages ouvrage

Depuis la loi Spinetta du 4 janvier 1978, les particuliers faisant construire une maison ou qui effectuent des travaux de rénovation ou d’extension sont tenus de s’assurer, de même que les constructeurs, contre les dommages et malfaçons susceptibles de menacer l’intégrité du bâtiment. Choisir une bonne assurance dommages ouvrage fait partie des précautions à prendre avant de faire construire son futur chez soi.

Voici ce qu’il faut savoir sur cette assurance nécessaire à la construction d’une maison neuve :

Tout d’abord, qu’il est obligatoire de souscrire son assurance dommages ouvrage avant le début du chantier. De plus, vous êtes, en tant que maître d’ouvrage, totalement libre dans votre choix d’assurance dommages ouvrage, ni le maître d’œuvre, ni le promoteur ne peuvent vous en imposer une.

Ensuite, que seule la garantie dommages ouvrage est obligatoire. Des garanties complémentaires peuvent vous être proposées et être utiles dans certains cas. Toutefois elles font naturellement augmenter le montant de la prime.

Parmi ces garanties supplémentaires on peut citer :

• La garantie dommage immatériel : elle permet au futur propriétaire des lieux d’être indemnisé si, par exemple, il doit prolonger sa location dans son ancien logement, en raison d’un retard sur le chantier de sa maison.
• La garantie couverture des équipements ménagers et domestiques : elle permet au futur acquéreur de couvrir les équipements de sa maison (cuisine équipée par exemple) qui pourraient lui être livrés pendant la construction.

Coût d'une assurance dommages ouvrage

Pour calculer le montant de la prime, l’assureur va regarder en priorité : le coût total de la construction, le niveau de qualification et l’expérience des artisans et du maître d’œuvre, et les caractéristiques du terrain constructible.

Ces trois éléments peuvent en effet influer sur le niveau de risque que représente votre chantier. La souscription à des garanties supplémentaires, comme évoquées plus haut, font également grimper la prime. 

Le prix d’une assurance dommages ouvrage est généralement compris entre 1% et 3% du coût total de la construction. Cette somme est payable en un seul versement, avant le début des travaux. Son montant peut être ajusté par la suite si le coût final du chantier connait une forte variation. 

Pour la payer moins chère, la meilleure solution reste, comme pour toutes les polices, de comparer : vous pouvez demander des devis à différents assureurs, et voir ce qui vous est proposé pour les différentes garanties.