Assurance CNR : la couverture des constructeurs non réalisateurs

L'assurance constructeur réalisateur est indispensable lors d'une construction, mais pourtant méconnue. Également connue sous le nom d'assurance CNR, elle s'adresse, comme son nom l'indique, au constructeur non réalisateur. Elle est à ne pas confondre avec l'assurance décennale ou garantie décennale, même si elle partage avec cette dernière quelques points communs. Mais qu'est-elle réellement ? Comment la souscrire ? Et à quel tarif ? Assurland vous explique tout.

Qu'est-ce qu'un constructeur non réalisateur ?

D'un point de vue assurantiel, le constructeur non réalisateur ou CNR est celui qui fait construire l'ouvrage pour une autre personne et ne le réalise pas. De facto, il n'exécute pas les travaux sur le chantier et ne participe pas intellectuellement à la conception de l'ouvrage (elle ne pense pas les plans par exemple).

Le CNR est donc l'intermédiaire entre les professionnels de la construction et le client final. Ce peut donc être le promoteur vendant le bien une fois terminé, le vendeur d'immeuble achevé ou en état futur d'achèvement, le marchand de biens immobiliers, le lotisseur aménageur ou même le maître d'ouvrage dans le cadre de la construction d'une maison.

Vous l'avez peut-être deviné, un constructeur non réalisateur peut être particulier ou professionnel. Il sera particulier s'il fait construire un bien immobilier pour y vivre et qu'il décide de le vendre avant un délai de 10 ans après la réception des travaux. Il sera professionnel s'il fait construire des biens par un acteur du BTP avec pour objectif de les vendre.

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L'assurance CNR : définition

L'assurance CNR engage la responsabilité civile décennale d'un constructeur non réalisateur. C'est en quelque sorte une garantie décennale spécifique au CNR qui est le plus souvent proposée en option au sein de l'assurance dommages ouvrage. Au même titre que la garantie décennale, elle engage pour une durée dix ans suite à la réception des travaux le CNR et le client. À savoir qu'elle doit être souscrite avant le début des travaux.

L'assurance cnr : une obligation ?

La loi Spinetta ou loi n°78-12 du 4 janvier 1978 a instauré dans l'article 1792 du Code civil une obligation pour les constructeurs non réalisateurs professionnels. Sa souscription est donc obligatoire si vous faites partie de cette catégorie, même si elle n'intervient que rarement dans le cadre du règlement d'un sinistre.

Pour les particuliers, cette obligation est plus floue. En effet, ces derniers sont considérés comme CNR lorsqu'ils vendent leur bien durant les 10 ans suivant la réception des travaux. Certes, il est difficile de savoir si vous allez vendre ou non votre bien avant cette échéance, mais il est conseillé de la souscrire systématiquement à titre préventif.

En cas de vente, le notaire vérifiera que vous en disposiez bien. Si vous n'en avez pas, vendre votre bien sera plus difficile et un potentiel acheteur pourra en profiter pour faire baisser votre vente.

Les risques en cas de non-assurance

Si vous ne souscrivez pas d'assurance CNR et que vous êtes concerné par son obligation, vous risquez :

• une amende allant jusqu'à 75 000 euros ;
• une peine de prison allant jusqu'à 6 mois.

Les garanties de l'assurance CNR

L'assurance constructeur non réalisateur couvre les mêmes aspects d'une construction que la décennale, c'est-à-dire :

• sa solidité ;
• son impropriété à la destination ;
• la solidité de ses éléments d'équipements indissociables ;
• les effondrements issus d'un vice de construction.

Si donc vous faites face à de tels dommages, elle couvrira les frais de réparation et d'indemnisation des futurs acquéreurs. Ces dommages peuvent par exemple être : l'effondrement d'une toiture, des fissures importantes dans les murs ou sols, des problèmes au niveau des fondations, une isolation défectueuse entraînant une consommation d'énergie trop importante, une infiltration d'eau...

Sachez donc que deux types de travaux ne sont pas couverts :

• les travaux de bricolage et menuiserie occasionnels et ne requérant pas de qualification professionnelle ;
• les équipements dissociables sur lesquels des dommages ne rendraient pas le bien impropre à destination (travaux de peinture, fenêtres...), qui sont eux couverts par la garantie biennale.

Comment souscrire un contrat d'assurance CNR ?

L'assurance constructeur non réalisateur est le plus souvent proposée en option de l'assurance dommages ouvrage, voire y est intégrée. Il convient donc de la souscrire à ce moment. Pour la souscrire, il existe donc plusieurs possibilités.

Le marché de l'assurance CNR

Premièrement, vous pouvez passer par un courtier (ce peut être fait en ligne ou non). C'est un moyen rapide et efficace de trouver un contrat adapté à vos besoins et à un prix vous convenant. D'ailleurs, les courtiers spécialisés dans la construction peuvent profiter de partenariats avec les assureurs : cela peut vous permettre de décrocher un tarif plus avantageux pour les mêmes garanties !

Enfin, vous pouvez tout simplement contacter les agences des assureurs ou même vous y rendre en présentiel. Néanmoins, cette méthode vous prendra plus de temps car peu d'assureurs proposent des devis en ligne.

Combien coûte une assurance CNR ?

Une assurance constructeur non réalisateur n'est pas si chère, surtout si on la met en parallèle avec les risques couverts. Généralement, son coût varie entre 600 et 800 euros si vous êtes un particulier et environ 0,15 % du coût de la construction si vous êtes un professionnel. C'est donc bien moins qu'une garantie décennale. Il sera très difficile de la trouver seule, il faudra donc la souscrire lorsque vous contracterez une assurance dommages ouvrage.

Les devis en ligne d'assurance CNR 

Pour obtenir des devis d'assurance CNR, vous pouvez aussi recourir à un comparateur d'assurances professionnelles en ligne. Cette méthode comporte plusieurs avantages : elle est gratuite, rapide et sans engagement. Cela peut vous permettre d'avoir une vision globale du marché et de comparer les prix, devis, franchises...

Différences entre assurance CNR et décennale ?

L'assurance constructeur non réalisateur et l'assurance décennale sont différentes et ne sont pas redondantes, contrairement à ce que certains peuvent penser. Si les deux couvrent les mêmes aspects d'une construction, elles ne sont pas destinées aux mêmes acteurs. La première est dédiée aux professionnels du bâtiment n'intervenant pas dans la conception et la réalisation de l'ouvrage, ainsi qu'aux particuliers.

La garantie décennale s'adresse directement aux professionnels de la construction. Enfin, la première est le plus souvent proposée au sein d'un forfait dommages ouvrage, tandis que la seconde fait l'objet d'une offre à part entière dans la majorité des cas.

FAQ Assurance CNR

• Quel est le rôle d'un promoteur ?

  Le promoteur immobilier est responsable de la conception de divers types de bâtiments tels que des immeubles résidentiels, des maisons individuelles, des bureaux et des locaux commerciaux. C'est lui qui mettra en vente les biens immobiliers construits, que ce soit auprès de particuliers ou de professionnels.