Garantie de parfait achèvement: droit et délais

Si vous remarquez des problèmes ou des défauts après la réalisation de travaux dans votre logement, vous avez la possibilité d'agir en invoquant certaines garanties à l'encontre du constructeur ou du responsable des travaux. La première garantie à prendre en compte est la garantie de parfait achèvement. C'est elle qui vous protège pendant la première année suivant la fin des travaux. Mais quels sont les éléments précis qu'elle couvre et comment peut-on l'activer ?

Garantie de parfait achèvement : définition

Selon l'article 1792-6 du Code civil, la garantie de parfait achèvement (GPA) est une garantie légale qui impose au constructeur la responsabilité de réparer tous les défauts ou malfaçons constatés après la réception des travaux.

Le seul bénéficiaire de la garantie de parfait achèvement est le maître d'ouvrage, c'est-à-dire la personne qui a commandé la réalisation de l'ouvrage. Cette garantie est fournie par l'exécutant des travaux (maître d'œuvre), qui doit notamment souscrire une assurance à cet effet.

La durée de la garantie de parfait achèvement

La durée de la garantie de parfait achèvement est d'une année après la date de réception du chantier. La date de réception est donc essentielle pour déterminer précisément le début et la fin de la garantie de parfait achèvement.

Tout dommage doit être constaté pendant cette période d'un an (pour les dommages non apparents lors de la réception).

Cependant, ce délai d'un an peut être interrompu par une assignation en justice ou par la reconnaissance de la responsabilité de l'entrepreneur. L'interruption entraîne alors le début d'un nouveau délai d'un an.

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Garantie de parfait achèvement : obligatoire ?

Il est obligatoire pour tous les maîtres d'œuvre d'inclure cette garantie dans le contrat de construction, car elle relève de l'ordre public. Cela signifie que votre architecte, promoteur immobilier, constructeur ou entrepreneur n'a pas la possibilité d'ajouter des clauses visant à se décharger de cette obligation.

Les dommages pris en charge

La garantie de parfait achèvement offre une couverture pour les éléments suivants dans une construction :

• les vices ou anomalies de construction qui sont apparents et détectés lors de la réception des travaux ou ultérieurement ;
• les défauts de conformité qui sont apparents ;
• les désordres, malfaçons et problèmes de non-respect du contrat signé, lorsque l'état final ne correspond pas aux attentes du maître d'ouvrage. 

Plus concrètement, ces dommages peuvent concerner les aspects techniques, fonctionnels ou esthétiques.

Les dommages exclus de la garantie 

La garantie de parfait achèvement n'inclut pas :

• la couverture des dommages résultant de l'usage ou de l'usure normale du logement et de ses équipements ;
• les désordres apparents pour lesquels le maître d'ouvrage n'aurait pas émis de réserves lors de la réception des travaux.

Comment déclencher la GPA ?

Afin d'être pris en charge dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, les désordres doivent être traités de la manière suivante :

• pour les dommages apparents lors de la réception, ils doivent être signalés en émettant des réserves dans le procès-verbal de réception du chantier, ou dans un délai de 8 jours après la réception si celle-ci a été effectuée par le maître d'ouvrage lui-même, sans l'assistance d'un professionnel de la construction habilité ;

• pour les dommages non apparents lors de la réception, ils doivent être notifiés par écrit dans un délai d'un an après la réception.

L'entrepreneur, à qui des désordres ont été signalés, est tenu d'effectuer les travaux de réparation nécessaires. Les travaux à effectuer, ainsi que leur durée d'exécution, sont convenus d'un commun accord entre le maître d'ouvrage et l'exécutant des travaux. Une fois les travaux réalisés, la garantie de parfait achèvement prend fin.

Toute demande en justice présentée au titre de la garantie de parfait achèvement, plus d'un an après la réception des travaux, serait considérée comme irrecevable.

Exemple de courrier type à envoyer

Voici un modèle de lettre type à envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception à l’entrepreneur :

Le cas des biens en VEFA

La garantie de parfait achèvement peut être invoquée après l'achat d'un bien en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). La VEFA, également appelée "vente sur plan", est un contrat utilisé dans la vente de biens immobiliers en cours de construction. En général, la construction n'a pas encore commencé au moment de l'acquisition d'un bien en VEFA.

L'application de la garantie de parfait achèvement dans le cadre d'un achat en VEFA se fait de la même manière que précédemment mentionné : soit par le biais d'un procès-verbal lors de la visite de livraison des travaux, soit par l'envoi d'un courrier recommandé dans l'année qui suit.

Le délai pour effectuer les réparations

L'entrepreneur et le maître d'ouvrage doivent s'accordent sur les travaux et leur temps d'exécution. En général, il est conseillé de proposer un délai de 60 à 90 jours à l'entrepreneur. Si les travaux ne sont pas réalisés dans le délai convenu, le maître d'ouvrage a la possibilité de porter l'affaire devant le tribunal judiciaire, en fonction du montant du litige.

GPA : que faire en cas de non-respect de l’obligation de réparation ?

En l'absence de réponse de la part de l'entrepreneur, le maître d'ouvrage a la possibilité de le poursuivre en justice. Selon le montant du litige, différentes juridictions compétentes peuvent être saisies :

• le tribunal de proximité pour les litiges inférieurs à 4 000 euros,
• le tribunal d'instance pour les litiges compris entre 4 000 et 10 000 euros,
• le tribunal de grande instance pour les litiges d'un montant supérieur à 10 000 euros.

Il est important de noter que le recours à un avocat n'est obligatoire que pour les procédures engagées devant un tribunal de grande instance.

FAQ Garantie de parfait achèvement

• Comment prolonger la garantie de parfait achèvement ?

  La garantie de parfait achèvement peut être prolongée jusqu’à l’exécution complète des travaux et prestations. La garantie de bon fonctionnement puis la garantie décennale prennent aussi le relai pour couvrir les maitres d’ouvrage.

• Comment faire constater une malfaçon ?

  Il existe deux options pour faire face à une malfaçon :

  • faire appel à un huissier qui viendra constater visuellement le défaut et en fera un rapport écrit. Cette option est applicable uniquement si les dommages sont clairement visibles ;
  • faire appel à un expert du bâtiment.

• Comment prouver la date d'achèvement des travaux ?

  Pour accéder au formulaire de déclaration requis, vous pouvez le trouver en ligne. Vous pouvez vous rendre sur le site officiel du gouvernement et télécharger le formulaire CERFA n°13408*08.

• Qui paie la garantie de parfait achèvement ?

  Lorsque des vices de construction sont constatés pendant la période de garantie, les coûts liés à la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement, tels que les frais de réparation, sont à la charge de l'entrepreneur initial.

• Quels sont les 3 types de garanties légales des constructeurs ?

  À partir de la réception des travaux, trois garanties légales entrent en vigueur au bénéfice des propriétaires de l'ouvrage :

  • la garantie de parfait achèvement (1 an),
  • la garantie de bon fonctionnement (2 ans),
  • la garantie décennale (10 ans).