Ce nouveau viager offre un meilleur rendement à votre assurance vie

Est-il possible d’innover sur un contrat comme la rente viagère ?  Le fonds d’investissement Turgot AM a lancé il y a trois ans une société civile immobilière (SCI) baptisée Viagénérations, dans le but de proposer un rendement dynamique dans l’assurance vie avec une nouvelle approche du viager.

Son ambition est de proposer une formule sécurisante pour les propriétaires, tout étant performante et à risque limité pour les investisseurs.

Une solution sécurisante et lucrative pour les propriétaires

Du côté de propriétaires, Viagénérations se présente tout d’abord comme une solution garantissant le maintien à domicile des personnes âgées. En faisant l’acquisition uniquement de la nue-propriété des biens, elle laisse un droit d’usage et d’habitation ou un usufruit viager au propriétaire vendeur (aussi appelé le crédirentier).

D’un un deuxième temps, le ou les crédirentier(s) ne perçoivent pas une rente versée à intervalle régulière, comme c’est le plus souvent cas dans le cadre d’une vente en viager. Viagnénéraitons a choisi de verser dès la vente la valeur totale de la nue-propriété au propriétaire vendeur. Ce qui lui permet de disposer tout de suite d’une somme d’argent importante qu’il peut dépenser immédiatement ou transformer en rente par l’intermédiaire d’un assureur.

Le ou la propriétaire se prémunit ainsi du risque voir sa rente ne pas être versée à temps, pour une quelconque raison. De plus, le capital qui lui est versé immédiatement en « bouquet » n’est soumis à aucune fiscalité, contrairement à la rente. Enfin, le ou la senior n’a pas l’impression que la SCI « parie » sur sa mort » : dans un contrat viager classique, le versement de la rente intervient jusqu’au décès du crédirentier, l’investisseur a donc intérêt à ce que celle-ci survienne le plus tôt possible, pour ne pas la verser intégralement. Ici, la valeur du bien est octroyée entièrement au moment de la signature.

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Côté acquéreurs, un fort rendement et une diminution du risque

Du côté des acquéreurs (aussi appelés les débirentiers), la formule présente également plusieurs avantages et une diminution du risque. Tout d’abord, Viganérations ne se positionnent que sur des biens immobiliers haut-de-gamme, dont la valeur est amenée à progresser jusqu’au moment de la revente. Et, pour garantir la valeur de ces biens dans le temps, la SCI prend également en charge leur expertise annuelle.

De plus ces biens profitent également d’une décote à l’achat (compris entre 40 et 60% de la valeur du bien, selon la SCI) en raison des garanties offerts aux seniors vendeurs, notamment celle de pouvoir bénéficier de l’entièreté de la valeur de leur bien immédiatement. Ainsi, pour l’acheteur, il n’y a également plus de provisions de rentes à établir et à verser tous les mois, tandis que l’exposition au risque d’une sur-longévité du crédirentier diminue.

Un marché de niche mais en croissance

Un couple rendement-risque qui semble séduire les épargnants. La capitalisation du fonds a en effet dépassé les 110 millions d’euros au mois d’août, avec 7 à 8 millions d’euros collectés régulièrement par mois en 2020, et ce, malgré le contexte sanitaire. Côté rendements, la SCI Viagénérations affichaient +6,42% en 2018 et +6,73% en 2019, pour une performance cumulée de 14,50% depuis sa création.

Des résultats que Viagénérations ne doit qu’à son offre innovante mais qui sont aussi portés par un marché en plein essor. Il concerne aujourd’hui autour d’1% des achats dans l’ancien (6000 à 8000 transactions par an), mais le marché croit de 5 à 6% par an.