Quelles contraintes vont s'imposer aux propriétaires bailleurs à partir de 2021 ?

Pour les bailleurs et propriétaires, plusieurs changements législatifs vont s’appliquer dès 2021. Petit tour d’horizon de trois évolutions notables.

Conséquences de la loi énergie-climat

La récente loi énergie-climat s’est fixée comme objectif d’éradiquer les « passoires énergétiques », ou « passoires thermiques », ces logements très chers à chauffer car mal isolés et laissant donc s’échapper beaucoup de chaleur.

Dès l’année prochaine, un propriétaire ne pourra plus augmenter le loyer entre deux baux ou deux locataires, si l’étiquette énergétique du logement est classée en F ou G (qui correspondent aux logements les plus énergivores). Le propriétaire sera ainsi contraint de réaliser les travaux d’isolation nécessaire pour entrer dans les clous, sous peine de sanction.

Deux ans plus tard, en 2023, ces biens ne pourront tout simplement plus être proposés à la location. Et en 2028 plus aucun logement ne devra être classé F ou G. Un chantier de taille puisqu’à l’heure actuelle on estime le nombre de ces passoirs à 4,8 millions dans l’hexagone : soit 17% du parc des habitations principales français, qui comprend 29 millions de logements.

Pour résorber ce parc, le gouvernement veut aider les propriétaires à effectuer les travaux nécessaires. Dans le cadre de son plan de relance, le gouvernent a annoncé le déblocage de deux milliards d’euros supplémentaires pour gonfler l’aide financière MaPrimeRénov’, destinées aux propriétaires et locataires souhaitant effectuer des travaux de rénovations énergétiques.

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Les propositions chocs de la loi Nogal

Le député LREM de Haut-Garonne, Mickael Nogal, a déposé en début d’année une proposition de loi à son nom, qui n’a pas encore été votée, mais qui ambitionne de « sécuriser les propriétaires et de favoriser l’accès au logement des locataires ». Si elle était votée dans les prochaines, elle pourrait s’appliquer dès 2021 aux nouveaux baux. Le texte, en l’état, comprend trois idées chocs sur la relation propriétaire/locataire.

Le texte propose tout d’abord que le dépôt ne soit plus versé au propriétaire-bailleur, mais à un professionnel de l’immobilier, choisi par le locataire. Ce tiers sera le seul à décider auquel des deux parties le dépôt sera restitué afin d’éviter les litiges. À l’heure actuelle, 65% des actions en justice entreprises par les locataires concernent la non-restitution du dépôt de garantie

La loi voudrait aussi disposer que le bailleur ne puisse plus demander qu’un seul garant à son locataire, et non plus deux ou trois comme dans certaines zones tendues. Le but est de favoriser l’accès à la location de ménages modestes ne pouvant présenter ce type de garantie.

La dernière mesure prévoit la création d’un mandat de gestion, comportant une garantie contre les loyers impayés. Une façon de se placer cette fois du côté des bailleurs, et de leur assurer de percevoir leur loyer tous les mois quoiqu’il arrive au locataire.

L’extension géographique de l’encadrement des loyers

Ce dispositif a déjà été appliqué à Paris entre 2015 et 2017, avant d’être suspendu puis remis en œuvre en juillet 2019. Il vise à interdire l’application d’un loyer qui dépasserait la moyenne de référence du secteur où se situe le bien.

Cette moyenne est calculée par des observatoires des prix immobiliers et vise à fixer une limite à cette inflation continue des loyers que connaissent les grandes villes depuis plusieurs années.

Il peut exister toutefois une dérogation à cet encadrement si le bien présente une qualité ou une prestation particulière (balcon avec vue, équipement…). Mais si la propriétaire passe outre sans raison, il pourra être sanctionné d’une amende de 5 000 euros (15 000 s’il s’agît d’une personne morale)

Limité à Paris jusqu’ici, l’encadrement des loyers a été mis en place à Lille en mars dernier, et pourrait s’étendre à une quinzaine d’autres grandes villes d'ici à l'année prochaine ou 2022 : Angers, Bordeaux, Caen, Grenoble, Lyon Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Rennes, Saint-Nazaire ou encore Toulouse.

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