Désengagement garant pendant bail

À la signature d'un bail locatif, un propriétaire peut demander au futur locataire de fournir un garant. Ce dernier réglera les dettes locatives du locataire s'il n'est plus en mesure de payer son loyer. Dans ce contexte, le garant signe un acte de cautionnement. Mais peut-il s'en désengager alors que le bail est encore en cours ?

La caution à durée déterminée

Il existe plusieurs types de cautions pour un garant. Dans le premier cas, la caution est dite « à durée déterminée ». Le garant s'engage sur une durée précise qui est soit explicitement précisée dans l'acte de cautionnement (un an par exemple), soit basée sur la durée du bail et de son éventuel renouvellement.

Durant cette période, le garant ne peut pas se désengager. Il reste contraint de régler les dettes locatives du locataire en cas de besoin jusqu'à la fin de la durée initialement prévue dans l'acte de cautionnement.

Une clause au sein du contrat peut également prévoir que cet engagement soit prolongé en cas de reconduction tacite du bail ou de renouvellement. Si cette clause n'est pas présente dans le contrat de location et qu'aucun autre acte de cautionnement n'est signé, le garant est alors désengagé de ses responsabilités.

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La caution à durée indéterminée

Dans le deuxième cas, la caution est dite « à durée indéterminée », par opposition. Dans ce cas, le garant peut mettre un terme à son engagement à tout moment. Pour ce faire, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au bailleur précisant sa volonté de résiliation.

Cependant, cette résiliation ne prend effet qu'au terme du bail. Le garant reste donc tenu de régler les éventuelles dettes locatives jusqu'à la fin du bail, mais pas en cas de reconduction ou de renouvellement de celui-ci. Si le garant ne se désengage pas, il conserve son rôle même en cas de renouvellement.

Un garant peut toutefois se désengager avec l'accord du locataire et du propriétaire, même si une durée de caution est précisée dans le contrat. À savoir que tout cela s'applique pour les locations vides comme meublées.

Un garant peut-il se désengager dans le cas d'une colocation ?

Le cas de la colocation diffère un peu. Deux cas de figure se présentent.

Colocation à bail unique

Dans ce cas, le contrat contient normalement une clause de solidarité expirant à la fin du bail. En d'autres termes, les colocataires et leurs garants sont engagés auprès du bailleur pour tous les loyers et charges. La solidarité des cautions se termine à la fin du bail.

« La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé », précise la loi ALUR.

Colocation à baux individuels

Dans ce cas, il n'y a aucune solidarité entre les colocataires et les garants. Ainsi, chaque garant s'engage pour le locataire qu'il cautionne et pour une durée précisée au sein de l'acte de cautionnement s'il y en a un, ou à l'expiration du préavis du colocataire s'il rend son préavis au propriétaire.