Lutter contre le loyer abusif : droits et solutions en 2024

Dans certaines villes de France, les loyers sont encadrés. Autrement dit, ils ne peuvent excéder un certain plafond en fonction de leur surface. Toutefois, de nombreux bailleurs ne respectent pas cet encadrement. Si vous êtes locataire et que votre loyer excède les plafonds de l'encadrement, que faire pour avoir gain de cause ?

L'encadrement des loyers est-il respecté ?

À Paris, l'encadrement des loyers est en vigueur depuis le 1er juillet 2019 et s'est étendu à d'autres villes : Lyon, Bordeaux, Villeurbanne, Grenoble, Montpellier... Controversée, cette mesure devrait pourtant être prolongée jusqu'en 2026 via le projet de loi « 4D » (Différenciation, décentralisation, déconcentration, décomplexification). À l'origine, elle devait s'achever en 2023, mais le gouvernement juge qu'il n'a pas encore le recul nécessaire pour statuer sur son utilité réelle.

Dans les faits, l'encadrement des loyers n'est pas scrupuleusement respecté. Aujourd'hui à Paris, une annonce sur deux pour un logement vide fait fi de la mesure, d'après les données de MeilleursAgents. Soit environ la même part qu'il y a un an (53 %). Et le plus souvent, les locataires d'un logement au loyer trop élevé ne cherchent pas à dénoncer le bailleur, par peur de perdre leur logement ou parce qu'ils ne savent pas qu'un plafonnement des loyers est en vigueur. D'autant plus qu'avec la rareté de l'offre dans les métropoles, trouver un logement peut parfois être très difficile.

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Comment contester si le plafond légal est dépassé ?

Mais il faut savoir qu'il est possible de dénoncer un bailleur pratiquant des loyers abusifs. D'une part, ce dernier sera sanctionné, d'autre part, le locataire ne perdra pas le logement. D'ailleurs, l'un d'entre eux avait été condamné en janvier dernier par le tribunal judiciaire de Paris à ce titre.

Dans le détail, le deux pièces de 28 mètres carrés dans le VIIe arrondissement de Paris était loué à 1 430 euros (ainsi que 40 euros de charges). Le loyer avait été abaissé à 1 066 euros mensuels pour entrer dans les critères du plafonnement et le propriétaire avait été contraint à la restitution du trop-perçu, au remboursement de l'intégralité du dépôt de garantie du locataire et à la prise en charge des frais d'avocats du plaignant.

Normalement, un propriétaire peut excéder les paliers définis par l'encadrement des loyers s'il justifie explicitement le surplus dans le contrat de location.

Le locataire peut toutefois contester cette justification et dispose de trois mois pour saisir la commission de conciliation de son département (CDC) ou la Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (Drihl). Si aucun accord n'est trouvé entre le propriétaire et le locataire, ce dernier peut saisir le juge dans les trois mois qui suivent. La loi n'étant pas claire à propos des motifs justifiant le surplus, la décision appartiendra ultimement au juge.

Si le propriétaire n'a pas explicitement justifié ce surplus, le locataire dispose de trois ans pour saisir la CDC, puis, en l'absence d'accord, le tribunal judiciaire. Le propriétaire s'expose à une obligation de baisser le loyer et un remboursement du trop-perçu.

Foire aux questions

Quelles sanctions pour un propriétaire en cas de loyer abusif ?

Le préfet peut imposer une amende administrative pouvant aller jusqu'à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Le propriétaire devra également rembourser les loyers perçus en trop.

Mon bail ne mentionne pas le loyer de référence, est-ce légal ?

Non, dans les zones soumises à l'encadrement des loyers, le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré.

Quels logements sont concernés par l'encadrement des loyers ?

Principalement les logements situés en zones tendues, c'est-à-dire les zones où la demande de logement dépasse l'offre, entraînant une hausse des loyers.

Qu'est-ce qu'un complément de loyer ?

C'est une somme additionnelle au loyer de base, justifiée par des éléments particuliers du logement (vue exceptionnelle, terrasse, équipements haut de gamme). Il doit être clairement stipulé et justifié dans le contrat de location.