Immobilier : « les banques sont plus sélectives » d'après Sandrine Allonier (Vousfinancer.com)

Dans une interview accordée à Assurland.com, Sandrine Allonier du courtier en ligne Vousfinancer.com fait le point sur le marché de l’immobilier. Un mois après le déconfinement, le marché est reparti sur les « chapeaux de roues ». Si les acheteurs sont revenus, les banques sont beaucoup plus sélectives.

Quel était l’état du marché immobilier avant le confinement ?

Avant le confinement, nous avions un marché très dynamique sur la même tendance que 2019 ou nous avions eu un nombre de transaction record. Nous avons tout de même eu un premier frein en raison des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Fin 2019, il formule deux recommandations : ne plus dépasser la durée de prêt de 25 ans et se limiter à un endettement de 33% pour les emprunteurs.

Cet appel à davantage de prudence des autorités financières a eu un impact direct sur les critères d’octroi des banques qui se sont durcis dès le mois de janvier 2020. Ces nouvelles conditions ont notamment exclu « les ménages modestes » et les investisseurs qui dépassent souvent les 33% d’endettements parce qu’ils sont déjà souvent propriétaires d’une résidence principale.

Cependant, le durcissement n’a pas été de nature à freiner le marché qui s’est très bien porté sur le premier trimestre 2020 et ce jusqu’au 15 mars, date du début du confinement. A partir de ce moment, on a vraiment eu un arrêt total.

Qu’est-ce qui explique ce durcissement d’octroi d’un crédit immobilier par les banques ?

L’année 2019 a été une année record en termes de transactions immobilières mais aussi de production de crédit. Les banques ont beaucoup prêté (notamment des prêts sans apport). Le Haut Conseil de stabilité financière souhaitait des prêts plus « raisonnés ». Un message qui a bien été compris par les banques qui ont très rapidement durci les critères d’octroi.

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Pensez-vous que les critères pour l’octroi d’un crédit vont se durcir davantage en raison du Covid-19 ?

En effet, les critères se durcissent un peu plus. Avec le confinement, nous avons eu un arrêt total des transactions immobilières. Il n’y avait plus du tout de demande. L’effet durcissement est lié à la situation économique. Nous sommes dans une crise sanitaire et les banques anticipent aujourd’hui une crise économique.

C’est pour cela qu’en plus des critères du Haut Conseil de stabilité financière fin 2019 sont venus se rajouter une plus grande sélectivité des emprunteurs avec des banques particulièrement attentives à la situation, le secteur d’activité, l’employabilité (la capacité à retrouver un emploi) mais aussi la qualité du bien.

Même s’il n’y a pas encore une baisse de prix, les banques anticipent. Elles s’attachent à financer des biens de qualité pour ne pas qu’il y est de risque dans le cas d’une revente rapide.

Est-ce que cela veut dire qu’aujourd’hui « un Français moyen » ne pourra acquérir un bien ?

Cela est plus compliqué car les banques sont plus sélectives. Elles demandent que l’emprunteur soit en CDI, qu’il ait un apport personnel de 10 à 20%, un endettement qui ne dépasse pas 33% avec une durée de prêt de 25 ans.

A cela s’ajoute une difficulté sur le taux d’usure qui fait, qu’on a aujourd’hui, des profils d’emprunteur avec des revenus inférieurs à 40.000 euros qui se voient proposer des taux supérieurs à la moyenne et qui, du coup, vont se voir opposer des refus. Les banques sont limitées par ce taux d’usure qui est le taux maximum qui peut être prêté par une banque tout frais inclus. Des taux qui ont baissé alors que ceux des banques ont augmenté. On a donc des emprunteurs qui sont exclus en raison de leur revenu.

Pensez-vous que cette situation va perdurer ?

Pour le moment, la situation est liée au calcul du taux d’usure. Au mois d’avril, le taux d’usure a encore baissé. Nous demandons une modification de calcul pour que le moins d’emprunteurs soient pénalisés. La bonne nouvelle c’est que même si les taux ont augmenté au mois de mai et ils devraient se stabiliser au mois de juin. Certaines banques ont d'ailleurs déjà baissé leur taux.

Durant deux mois, elles n’ont pas prêté et sont donc en retard sur leurs objectifs de production de crédit et elles ont la volonté de prêter. Nous sommes dans une crise sanitaire et pas une crise bancaire.

Comment se passe le marché immobilier depuis le déconfinement ?

Dès l’annonce de la date du déconfinement par le gouvernement, les acheteurs sont revenus rapidement sur le marché. On a vraiment eu un regain d’intérêt. Entre le 1er et le 11 mai, on a eu énormément de demande de « calcul d’enveloppe ». Des emprunteurs qui voulaient savoir s’ils pouvaient relancer un projet immobilier, s’ils pouvaient avoir de nouveaux projets et combien ils pouvaient emprunter.

Dès le 11 mai, les visites ont repris. Le marché est vraiment reparti sur les chapeaux de roues. Les emprunteurs sont là, le regain pour l’immobilier est là. La question de savoir si les banques vont répondre favorablement aux personnes qui ont un projet immobilier.

Est-ce que ce regain d’intérêt pour l’immobilier vous étonne ?

On peut effectivement s’étonner de cet intérêt. On aurait pu penser que la situation économique allait générer un « attentisme ». Le confinement à générer l’envie des Français d’avoir plus grand, d’avoir un espace vert ou même de changer de vie.

On a aussi des projets qui ont été lancés avant le confinement. Ils ont donc été relancés. Il y a aussi ce côté rassurant de la pierre. On a eu une grande volatilité de la bourse durant ce confinement et la pierre est une valeur refuge, de la stabilité dans un environnement incertain.

Il faut maintenant voir si cette tendance n’est pas un feu de paille et si cela va se poursuivre. L’économie est sous perfusion, beaucoup de salariés sont encore en chômage partiel. Une vague de licenciement pourrait atteindre dans un second temps le marché. Mais pour le moment, il n’y a un énorme attrait. Je pense que la clé de la reprise est réellement dans le financement des banques. Les Français continuent à avoir des projets.

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