Interdiction des passoires thermiques : quel calendrier ?

Le 1er janvier 2023 va donner le top départ de la nouvelle règlementation sur les passoires thermiques, instaurée par la loi Climat et résilience d’août 2021. Déjà, depuis la fin de cet été, les propriétaires bailleurs de logements dont l’étiquette énergétique est F ou G (soit une consommation supérieure à 330 kWh) n’ont plus le droit d’augmenter les loyers demandés à leurs locataires.

Quels logements ne pourront plus être loués ?

Mais, à partir de l’année prochaine, ce sont les interdictions de louer qui entreront progressivement en application :

Source : loi Climat

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Comment savoir si votre logement est une passoire thermique ?

Pour l’heure, seuls les logements classés F ou G au niveau du DPE sont considérés comme des passoires thermiques (ou énergétiques). Il s’agit des logements les plus mal isolés du marché, et qui nécessitent donc une forte consommation d'énergie pour être chauffés. Le gouvernement estime qu'il en existe actuellement près de 5 millions en France, ce qui représente 17% du parc.

L’objectif de ces contraintes ? Obliger les propriétaires-bailleurs à effectuer des travaux de rénovations énergétiques (en particulier d’isolation), en profitant notamment des aides gouvernementales, comme le dispositif MaPrimeRénov’. Le problème, comme nous l’a expliqué récemment Audrey Zermati, directrice stratégie chez Effy, c’est qu’ « on assiste davantage à la vente de ces bien plutôt qu’à leur rénovation ».

Quels travaux pour les passoires thermiques ?

Une étude récente de la Fédération nationale de l’Immobilier (FNAIM) a confirmé cette tendance. D’après cette enquête, menée auprès de 500 de ses professionnels, seulement 32 % des propriétaires bailleurs de ces logements souhaiteraient les rénover. Plus d’un quart (26 %) préféreraient vendre, et 6 % opter pour de la location courte durée (type Airbnb, qui échappe à la réglementation). 

Ainsi, d’après Jean-Marc Torrollion, Président de la fédération, « 500 000 logements très énergivores actuellement loués seraient ainsi susceptibles de quitter le marché locatif d’ici à six ans », et de rappeler l’importance du marché locatif privé en France : 1,2 million de logements changent de locataires chaque année. 

La disparition d’un demi-million de biens du marché de la location longue durée risque donc de rendre encore plus difficile l’accès au logement dans les zones tendues et de faire grimper les loyers en raison d’une raréfaction de l’offre. À l’inverse, avec un afflux d’offres sur le marché de la vente, les prix de l’immobilier pourraient baisser.

Où se trouvent les passoires thermiques ?

Or, c’est bien dans la zone la plus tendue de France que se posera principalement ce problème : en Ile-de-France. La région compte près de la moitié des résidences étiquetées E,F et G (2,3 millions) d’après une étude de l’Institut Paris région et de l’INSEE. Dans la capitale uniquement, les deux tiers du parc locatif privé (256 000 logements) est étiqueté orange ou rouge. Derrière Paris, des villes frontalières comme Saint-Denis et Argenteuil font aussi partie de celles avec la plus grande part de mauvais DPE. 

Si, dans ces territoires, les propriétaires ne se plient pour l’instant par à l’idée de faire travaux, c’est à 93 % pour des raisons financières, d’après la FNAIM, et ce, malgré des aides comme MaPrimeRénov' et Les Certificats d’économie d’énergie, qui peuvent couvrir jusqu’à 90% du coût des devis. La difficulté s’avérerait en fait aussi technique, puisque pour près de la moitié de ces logements, la rénovation nécessiterait l’aval de la copropriété. Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif MaPrimeRénov’ est bien accessible aux copropriétés, mais les conditions semblent en effet plus complexes que pour les particuliers (nécessité d’être enregistré au registre national des copropriétés, avoir au moins 75 % de résidences principales, faire voter les travaux, etc.).

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