Encadrement des loyers : un rapport parlementaire plaide pour sa pérennisation

Un dispositif jugé efficace malgré les critiques

L'encadrement des loyers, instauré par la loi ALUR en 2014 puis limité en 2018 par la loi ELAN, est aujourd'hui appliqué dans plusieurs grandes villes comme Paris, Lille, Lyon, Bordeaux ou Montpellier. Selon les députés, "l'ensemble des communes sont satisfaites et voient des effets concrets" sur leur territoire. Le rapport insiste sur le fait que cette mesure "n'est pas la cause de la baisse générale de l'offre locative, qui affecte aussi les villes sans encadrement".

L'objectif reste d'accompagner la hausse des loyers pour éviter les loyers excessifs, et non de les faire baisser. À Paris, l'Atelier parisien d'urbanisme (APUR) a calculé que les loyers étaient en moyenne 8,2 % plus bas entre juillet 2023 et juin 2024 que s'il n'y avait pas eu d'encadrement.

Face aux critiques des professionnels de l'immobilier, les rapporteurs soulignent le caractère "robuste et vertueux" du dispositif. Ils appellent à simplifier son application, notamment en donnant directement aux communes éligibles le pouvoir de décider de sa mise en œuvre, sans attendre un décret gouvernemental.

Des propositions pour renforcer et clarifier le dispositif

Le rapport comporte une vingtaine de recommandations. Les parlementaires souhaitent notamment mieux encadrer les compléments de loyer, considérés comme "la partie la plus floue du dispositif". Ces suppléments, appliqués pour des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, mezzanine, vue particulière...), génèrent de nombreux contentieux. Les députés proposent de fixer un prix relatif par mètre carré pour ces surfaces annexes et d'obliger les bailleurs à justifier toute majoration.

Ils suggèrent aussi :

• un meilleur calcul du loyer de référence, basé sur des données de marché plus fiables ;
• le doublement des amendes pour les propriétaires contrevenants (jusqu'à 10 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale), dont le produit serait reversé aux communes ;
• une simplification des recours pour les locataires, avec un délai allongé pour contester un loyer abusif ;
• la possibilité de majorer le loyer en cas de travaux d'amélioration, afin d'inciter les bailleurs à rénover leurs logements.

Le rapport cible également les stratégies de contournement de la loi, comme le coliving, certaines colocations ou l'usage abusif de baux civils, et recommande de renforcer la transparence des décisions de justice afin de sécuriser l'interprétation des cas litigieux.

Vers une proposition de loi avant la fin de l'expérimentation

Les rapporteurs entendent déposer rapidement une proposition de loi sur la base de leurs conclusions. L'extension du dispositif à toutes les communes en zone tendue, et à leurs voisines volontaires, figure parmi les mesures prioritaires. Ils proposent aussi de permettre aux municipalités de sortir du dispositif si elles le souhaitent, sur décision du conseil municipal.

Toutefois, le contexte politique reste incertain. La ministre sortante du Logement, Valérie Létard, avait commandé plusieurs évaluations avant de trancher. Un autre rapport universitaire doit d'ailleurs être remis prochainement à Matignon. Mais pour Iñaki Echaniz, "le temps presse : il reste à peine plus d'un an pour aboutir".

Du côté des associations, le soutien est clair. Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement des défavorisés, salue un rapport très attendu car il est bipartisan : "C'est une belle victoire pour les locataires confrontés à des loyers indécents, qui devrait donner lieu à une loi pérennisant l'encadrement au plus vite".

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