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L'Assemblée nationale a récemment relancé l'idée d'une garantie universelle des loyers (GUL), une mesure destinée à protéger les propriétaires bailleurs contre les loyers impayés. Si cette idée n'est pas nouvelle, elle avait été introduite pour la première fois il y a une décennie dans la loi Alur, sans jamais être appliquée faute de décret. Aujourd'hui, face à la hausse des expulsions locatives, cet amendement au projet de budget pour 2025 suscite des débats notamment autour de son mode de financement : une taxe sur les revenus locatifs des propriétaires.

Une protection universelle pour les propriétaires contre les impayés

Il y a dix ans, la loi Alur, dédiée à l'accès au logement et à la modernisation de l'urbanisme, avait introduit la Garantie Universelle des Loyers (GUL). Cette mesure promettait de sécuriser les propriétaires immobiliers en leur garantissant un paiement minimal des loyers en cas d'impayés de leurs locataires, et cela sans coût pour les deux parties. Cependant, faute de décret d'application, cette initiative ambitieuse n'a jamais vu le jour.

Un élément que la députée Danielle Simonnet, membre du groupe écologiste et social n'a pas manqué de rappeler ce lundi 4 novembre à l'Assemblée. La députée qui soutient le projet, a souligné l'importance d'un "dispositif public de garantie des loyers" qui offrirait une indemnisation aux propriétaires dont les locataires ne peuvent plus payer leur loyer. "Il s'agit d'un dispositif public de garantie des loyers, permettant d'indemniser les propriétaires lorsque leurs locataires se retrouvent en situation d'impayé", a-t-elle précisé le 4 novembre.

L'urgence de la situation est renforcée par les chiffres du ministère du Logement, qui révèlent une explosion des expulsions locatives, atteignant un record de 21 500 ménages expulsés en 2023, soit une augmentation de 23 % par rapport à 2022. Simonnet espère ainsi "inverser cette tendance" grâce à la GUL, qu'elle souhaite financer par une cotisation de 2 à 2,5 % des revenus locatifs des propriétaires bailleurs. Un rapport de l'Inspection générale des finances estime d'ailleurs le coût de la mesure à 994 millions d'euros.

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Taxer les propriétaires

L'amendement proposé par Simonnet repose sur l'idée d'une taxe pour financer cette garantie universelle. Selon le projet, les propriétaires bailleurs contribueraient par une cotisation allant jusqu'à 2,5 % de leurs revenus locatifs. Cette perspective divise les députés, certains la voyant comme un moyen juste de financer une mesure protectrice, tandis que d'autres, comme le député du Rassemblement national Frédéric Falcon, y voient "une fausse bonne idée".

Frédéric Falcon craint que cette nouvelle taxe "braque les propriétaires, qui retireront leurs biens du marché locatif ", et qui pourrait entraîner une diminution de l'offre de logements ainsi qu'une hausse des loyers restants. Cette critique n'est pas isolée. François Jolivet, député du groupe Horizons et rapporteur spécial du budget, a également exprimé un avis défavorable, car la mise en place de cette taxe pourrait décourager les investissements dans l'immobilier locatif.

La garantie visale : une alternative au champ d'action limité

Pour certains députés, le dispositif existant de garantie des loyers, la garantie visale, pourrait déjà offrir une protection satisfaisante pour les propriétaires sans qu'il soit nécessaire de créer une nouvelle taxe. Ce programme, géré par l'organisme Action logement, garantit le paiement du loyer et des charges pour les locataires répondant à certains critères.

Le député socialiste Iñaki Echaniz, favorable à l'amendement de Simonnet, souligne les limitations de la garantie visale, qui ne couvre que certains profils de locataires. "Le locataire doit être âgé de 18 à 30 ans", ou, s'il a plus de 30 ans, être salarié dans le secteur privé et ne pas dépasser un revenu mensuel de 1 500 euros, ou être en mutation professionnelle, rappelle Jolivet. Echaniz, pour sa part, qualifie ce champ d'application de "bien trop restreint", estimant que la GUL pourrait offrir une solution plus équitable et complète.

À plus long terme, l'efficacité de cette garantie universelle dépendra de la capacité du dispositif à trouver un juste équilibre entre protection des propriétaires et accessibilité du marché pour les locataires. Certains experts plaident pour un mécanisme plus flexible, qui prenne en compte les situations individuelles des propriétaires, notamment ceux qui dépendent des revenus locatifs pour leur propre subsistance. D'autres estiment qu'une mutualisation plus large, incluant par exemple les assurances privées, pourrait alléger la pression sur les propriétaires et offrir une solution plus durable.

Adopté en commission des finances, l'amendement devra toutefois franchir l'étape de l'examen en séance publique pour être validé. En cas d'opposition, le gouvernement pourrait recourir à l'article 49.3 de la Constitution, qui permet d'adopter un texte sans vote du Parlement, une option qui ne ferait qu'ajouter à la controverse.