Passoires thermiques : jusqu'à 250 000 euros de perte à la revente

Dans l'immobilier, une étiquette peut tout changer. Les logements mal notés au DPE subissent des décotes spectaculaires, parfois jusqu'à 250 000 euros pour une maison. La performance énergétique s'impose désormais comme un critère déterminant dans le prix de vente, surtout dans un contexte de réglementation plus stricte. Et ce sont les maisons qui en pâtissent le plus.

Des décotes massives pour les logements mal notés au DPE

Les passoires thermiques sont de plus en plus sanctionnées sur le marché immobilier. Une récente étude du bureau d'études thermiques Ithaque, basée sur les données des notaires de France, révèle que les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) peuvent subir une décote de plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d'euros.

"Le marché intègre désormais la performance énergétique comme un critère de valorisation à part entière", affirme Jean-Régis de Vauplane, porte-parole d'Ithaque. L'étude, menée sur un panel de 20 villes (10 grandes et 10 moyennes), montre un impact particulièrement fort sur les maisons individuelles.

Une maison de 150 m² notée F ou G se vend en moyenne 180 000 euros de moins qu'une maison équivalente notée A ou B. À Bordeaux, la perte atteint 254 000 euros, à Lyon 237 000 euros, et à Montpellier 217 000 euros. La raison : ces logements sont plus énergivores, plus exposés aux variations de température, et nécessitent des rénovations lourdes pour répondre aux nouvelles exigences réglementaires.

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Un écart de prix encore plus visible sur les maisons que sur les appartements

Les maisons, en raison de leur surface et de leur isolation plus faible, sont les grandes perdantes. À Bordeaux, le mètre carré d'une maison A ou B se vend 5 038 euros, contre 3 345 euros pour une maison F ou G. Sur 150 m², l'écart atteint 254 163 euros. Même constat à Lyon avec 237 006 euros de décote, ou Toulouse avec 211 260 euros).

En revanche, à Paris, cet effet s'efface. Le marché immobilier y est tellement tendu que la performance énergétique influence peu les prix.  "À Paris, le marché des maisons est un marché de niche. Ce sont des propriétaires occupants qui les habitent donc ils se fichent de l'interdiction de louer les passoires thermiques", analyse Jean-Régis de Vauplane.

Les appartements restent, eux aussi, concernés, mais de façon moins marquée. À Nice, un appartement de 40 m² classé F ou G se vend 178 559 euros, contre 227 816 euros pour une étiquette A ou B, soit une différence de près de 49 000 euros. À Strasbourg, l'écart atteint 46 190 euros, à Bordeaux 40 508 euros, et à Toulouse 37 400 euros.

Une pression croissante liée aux interdictions de location et à la valeur perçue

Depuis le 1er janvier 2025, les logements notés G sont interdits à la location. Ceux notés F le seront à partir de 2028. Face à ces contraintes, de nombreux bailleurs préfèrent vendre. Mais ils doivent désormais accepter une importante décote.

"Les Français n'ont plus le luxe de reporter leurs travaux", alerte Jean-Régis de Vauplane, qui souligne que "la note du DPE est désormais le deuxième renseignement demandé par les acquéreurs aux agents immobiliers, après le prix".

Cette réalité s'explique aussi par la perception des acquéreurs : un logement bien noté est vu comme un bien économe, confortable et valorisable à terme. Une passoire thermique, à l'inverse, représente un risque financier, une source d'inconfort, et une contrainte administrative. Ithaque rappelle que ces écarts de prix pourraient encore se creuser dans les années à venir. Les données de l'étude, basées sur les ventes de 2023, ne tiennent pas encore compte des effets de la réglementation de 2025.

Rédigé par Jordan Hervieux

Dernière mise à jour : le 03/04/2025

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