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Alors que les taux des crédits immobiliers ont reculé ces derniers mois, la perspective d'une nouvelle baisse s'éloigne. Selon la dernière analyse de l'Observatoire de l'immobilier du groupe BPCE publiée ce 21 mai, une stabilisation durable semble désormais inévitable. Cette tendance, renforcée par des facteurs économiques et financiers structurels, pourrait compromettre la reprise du marché, notamment dans le secteur du logement neuf.

Fin de la baisse : les taux immobiliers s'ancrent à 3,20 %

Après avoir culminé à 4,17 % en janvier 2024, le taux moyen des crédits immobiliers est progressivement descendu à 3,20 % en mars 2025, un niveau qu'il devrait conserver jusqu'à la fin de l'année. Cette baisse a été perçue comme une bouffée d'oxygène, mais elle semble aujourd'hui marquer un palier difficile à franchir. "Les taux semblent déjà avoir touché un plancher pour cette année", confirme l'Observatoire BPCE.

L'indice de référence pour les taux immobiliers, l'OAT à 10 ans (Obligation assimilable du Trésor), a suivi une trajectoire haussière, passant de 3 % au dernier trimestre 2024 à 3,32 % début mai 2025. Cette évolution freine toute nouvelle baisse des taux immobiliers. Comme le rappelle Bertrand Cartier, économiste chez BPCE, "le niveau de l'OAT ne devrait pas connaître une baisse significative sur les prochains trimestres de l'année 2025".

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Une stabilisation influencée par les contraintes économiques

La stagnation actuelle s'explique aussi par le contexte macroéconomique. La dégradation des finances publiques limite la capacité de l'État à soutenir une politique du crédit plus souple. En parallèle, les marges de manœuvre des établissements bancaires restent étroites, notamment face à la politique monétaire prudente de la Banque centrale européenne.

"Le marché du crédit surréagit souvent, nous l'avons vu par le passé à la baisse, et ce sera également certainement le cas cette année, mais à la hausse", souligne José Bardaji, directeur Études et prospective chez BPCE.

La tendance est donc à une stabilisation autour de 3,20 %, avec peu de chances de franchir durablement le seuil symbolique des 3 %. D'ailleurs, selon une enquête de BPCE, "plus d'un tiers des Français envisageaient un atterrissage possible des taux d'intérêt sous le seuil des 3 %". Aujourd'hui, ces attentes semblent peu réalistes.

Le crédit repart, porté par les primo-accédants

Malgré ce contexte contraint, le marché du crédit montre des signes de reprise. Après un point bas historique atteint en mars 2024 avec seulement 7,7 milliards d'euros de production, la dynamique est repartie à la hausse. Pour 2025, les banques anticipent 140 milliards d'euros de crédits nouveaux et 30 milliards de crédits renégociés ou rachetés, soit une progression de 16 % par rapport à l'année précédente.

Cette reprise est en grande partie portée par les primo-accédants, qui bénéficient d'un soutien public renforcé. Depuis le 1er avril 2025, le Prêt à taux zéro (PTZ) est de nouveau accessible sur tout le territoire, sans critère géographique, y compris pour les logements neufs individuels. Cet élargissement contribue à tirer légèrement vers le bas le taux moyen, même si son effet global reste limité.

Les banques jouent aussi la carte commerciale, avec des offres ciblées : prêts différés pour les jeunes, taux préférentiels ou encore crédits attractifs comme celui du Crédit Mutuel à 0,99 % pour 30 000 euros.

Un marché immobilier toujours en convalescence

Côté transactions, la reprise reste timide. Le volume global devrait atteindre 959 000 ventes en 2025, soit une hausse de 3,3 % par rapport à l'année précédente. Dans l'ancien, les ventes sont estimées à 825 000 unités, et les prix progresseraient d'environ 1 % d'ici la fin de l'année. Une dynamique molle, freiné par l'incertitude économique, les charges encore élevées et une fiscalité disparate selon les territoires.

L'écart entre les attentes des ménages et la réalité des taux pourrait encore ralentir les décisions d'achat. Pour rappel, 80 % des achats immobiliers en France sont réalisés à crédit, ce qui confère aux taux d'intérêt un rôle crucial dans la fluidité du marché.