Dans quelles villes et au bout de combien de mois vaut-il mieux acheter que louer ?

Une étude du site Meilleurtaux.com, révélée par Le Parisien, offre un comparatif sur l’intérêt à acheter ou à louer dans les 36 plus grandes villes françaises. Dans la majorité d’entre elles, il devient plus rentable d’acheter que de louer après quelques mois. Mais dans les plus grandes métropoles, les prix demeurent si haut que la location peut rester rentable pendant près de vingt ans.

La location reste en moyenne rentable plus longtemps

Cette nouvelle étude s’intéresse à la durée d’amortissement en 2020 d’un achat immobilier par rapport à la location de ce même bien. En clair : à partir de combien de mois de location l’achat du bien devient-il plus rentable ? Pour l’établir, le courtier spécialisé en immobilier a choisi un bien type : un appartement de 70 m carré, qui servira d’étalon pour comparer les villes.

Entre ensuite en compte, pour l’achat immobilier : la dynamique des taux d’intérêt, le prix du mètre carré bien sûr, et les coûts annexes à l’acquisition d’un bien (taxes foncières, éventuelles charges de copropriété…). Pour les locations, c’est le montant des loyers qui est scruté, et le rendement potentiel de l’argent non-investi dans la pierre.

La conclusion principale de l’étude atteste que les durées d’amortissement ont progressé partout en France. En un mot, la location reste rentable plus longtemps que l’année dernière : en 2019 l’achat était (en moyenne sur la France) plus intéressant pour votre portefeuille après 21 mois de location seulement. En 2020, il ne devient davantage rentable qu’à partir de 41 mois, soit au bout de 3 ans et 5 mois !

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Remontée des taux et des prix augmentent le coût de l’achat

Comment expliquer que la durée d’amortissement ait ainsi doublée en un an ? Tout d’abord, car les prix dans les plus grandes villes continuent d’augmenter, ce qui étire donc la durée moyenne d’amortissement à l’échelle du pays.

A l’occasion des élections municipales, en mars dernier, nous nous intéressions aux villes qui avaient vu leurs prix augmenter, depuis le dernier suffrage, en 2014. Pour les villes de plus de 100 000 habitants, seules deux d’entres elles avaient connu une baisse du prix moyen à l’achat : Perpignan et Toulon. Dans toutes les autres, la forte demande, une offre limitée, et des taux d’emprunt bas qui mettent sur le marché plus d’acheteurs potentiels, ont fortement tendu les prix. Symbole de ce grimpement des prix autour des grandes métropoles, selon le baromètre SeLoger du début d’année dernière, les dix villes les plus chères au mètre carré se trouvaient dans le Grand Paris.

En plus de l’augmentation du prix à l’achat dans ces grandes villes, il faut aussi noter que la légère remontée des taux d’emprunts contribue aussi à rendre la location rentable pour plus longtemps. Sur le temps long, il est vrai que le pouvoir d’achat immobilier des Français a augmenté, de 31% estime-t-on, depuis l’an 2000, et particulièrement ces dernières années avec des taux d’intérêt très bas. Mais nous remarquions cet été que le taux moyen du crédit immobilier était en train de remonter. En cause ? La limitation des possibilités d’endettement décidée par le Haut Conseil de

stabilité financière (HCR), et surtout une crise sanitaire qui jette de grandes incertitudes sur la santé économique du pays.

La location rentable pendant 18 ans à Lyon, 18 mois à Limoges

Ces deux facteurs ont fortement réduit la rentabilité d’un achat immobilier dans certaines grandes villes et leur région. Le cas de la vallée du Rhône est spectaculaire : à Lyon, la durée d’amortissement y est passée de 7 ans et demi l’année dernière à 18 ans cette année. La capitale des Gaules détrône ainsi Paris, où il faut 13 ans en moyenne pour rentabiliser son investissement immobilier (contre 8 ans et 2 mois l’année passée).

De l’autre côté du spectre plusieurs villes affichent une durée moyenne d’un an et demi ou moins à partir de laquelle il est préférable d’investir dans la pierre : Caen, Le Havre, Reims, Metz, Tours, Orléans, Mulhouse, Limoges, Clermont-Ferrand, Nîmes ou encore Perpignan. L’achat peut devenir rapidement rentable y compris aux côtés de ville très chère comme Lyon, Saint-Etienne ou Grenoble, où la location vous fera perdre de l’argent à partir de 17 mois.

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