Où devenir propriétaire quand on gagne le SMIC ?

Quelle surface immobilière peut-on acheter quand on est au SMIC ? C’est la question posée par une enquête du réseau de courtage Vousfinancer, qui conclut à une augmentation du pouvoir d’achat immobilier sur les dix dernières années, y compris au salaire minimum. 

Un pouvoir d'achat immobilier en hausse

Le résultat de cette étude peut paraître contre-intuitif dans un contexte où tout semble augmenter (notamment l’essence et l’énergie) et où le pouvoir d’achat se réduit. Les prix de l’immobilier eux-mêmes tendraient à augmenter selon les premières tendances, en particulier dans le neuf, où l’offre se réduit par rapport à la demande. 

Selon Vousfinancer, la hausse du pouvoir d’achat immobilier des Français repose sur deux piliers : l’augmentation du SMIC net, et, surtout, la baisse des taux d’emprunt. Même si elle est difficile à percevoir en période d’inflation, la hausse du salaire minimum est en effet de 15% sur dix ans.

Tout récemment, le SMIC a connu une revalorisation, en passant à 10,57 euros brut de l’heure en janvier. Soit une augmentation de 3% par rapport à janvier 2021 (10,25 euros brut), au niveau donc de l’inflation : sur cette même période de 12 mois, la hausse générale des prix à la consommation a été de 2,9%.

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Des taux d'emprunt historiquement bas

En revanche, ce coup de pouce au SMIC ne permet pas de suivre la hausse des prix de l’immobilier dans certaines villes, « parfois supérieure à 50% sur dix ans », précise Vousfinancer. C’est donc surtout du côté de la baisse des taux d’emprunt qu’il faut regarder pour comprendre le boost de la capacité d’achat.

Selon le réseau de courtage, les taux des crédits sont passés, depuis 2012, de 4,3% en moyenne sur 25 ans à 1,30% (hors assurance). En août dernier, un plancher historique a même été atteint, avec des taux d’1,17% sur 25 ans (et d’1,07% en moyenne, tout durées confondues).

Depuis, comme nous l’indiquait Sandrine Allonier (directrice des études de Vousfinancer) en novembre dernier, les taux ont tendance à légèrement remonter, mais restent « extrêmement bas », en particulier pour les meilleurs profils « qui bénéficient toujours de taux records ».

Il faut ajouter à ces conditions de financement facilitées, un assouplissement des règles de Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui a fait passer le taux d’endettement maximum de 33% à 35% l’année dernière.

Mis bout-à-bout, ces éléments contribuent à une augmentation du pouvoir d’achat immobilier, comme l’analyse Sandrine Allonier : 

« Grâce à la baisse des taux combinée à la revalorisation du Smic, la capacité d’emprunt avec le salaire minimum a augmenté de plus de 60 % en 10 ans et de 5 % rien qu’en 2021 ! Il est désormais possible d’emprunter plus de 107 000 € sur 25 ans en gagnant le salaire minimum, contre 66 500 € en 2012, soit 40 000 € de plus. Et comme toutes les villes n’ont – heureusement - pas vu leur prix augmenter de 60 %, dans la plupart, le pouvoir d’achat immobilier a progressé ».

Dans quelle ville peut-on acheter la plus grande surface au SMIC ?

Investir dans la pierre, y compris au SMIC, semble donc plus facile, mais pour acheter où ? et quoi ? Si le salaire minimum est le même partout, ce n’est pas le cas des prix de l’immobilier. Ainsi, selon les données du réseau de courtiers, un Parisien au SMIC avec 10% d’apport peut espérer acquérir une surface… de 10,5 mètre carré, contre près de 90 mètres carrés à Saint-Etienne.

Dans le détail, les villes où le pouvoir d’achat immobilier au SMIC est le plus élevé sont : Saint-Etienne, Le Mans (67,9 m²), Brest (52,5 m²), Nîmes (52,2 m²), Clermont-Ferrand (51,7 m²) et le Havre (51,3 m²).

À l’inverse, on dénombre au moins 8 villes dans lesquelles il n’est pas possible de s’offrir plus de 30 mètre carré quand on est au SMIC : Paris, donc, mais aussi Rennes (26 m², avec une hausse des prix sur 10 ans de plus de 70%), Nantes (28 m²), Strasbourg (30 m²), Lyon (20 m²), Bordeaux (23 m²), et Nice (23 m²).

Pour l’heure, comme le note aussi l’étude, la baisse des taux d’emprunt et la hausse du SMIC compensent l’augmentation des prix de l’immobilier constatés dans de nombreuses villes moyennes depuis le début de la crise sanitaire. 

Il est possible de dégager encore plus de pouvoir d'achat en économisant sur son assurance emprunteur

Toutefois, pour réduire encore davantage le poids financier de son emprunt et dégager du pouvoir d’achat immobilier, il est également conseillé d’économiser sur son assurance emprunteur. Contrairement aux taux des crédits, les tarifs des assurances de prêt ont tendance à augmenter depuis quelques années : les banques compensent ainsi la perte de leurs marges due aux taux bas.

Avec la récente réforme de résiliation infra-annuelle, il sera bientôt possible de changer d’assureur au bout d’un an sans frais ni justification. Mais il est déjà possible de vérifier gratuitement si une économie est possible en passant par un comparateur.  

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